הרכב הדיינים: הרב ישראל דב רוזנטל, הרב ינון בוארון, הרב משה שלום שור
בני זוג שנגשו למכרז לרכישת דירה במצב של 'as is', באמצעות כונסי נכסים (שמינה ביה"ד) והצעתם זכתה, בקשו לסגת מהרכישה ולקבל חזרה את הצ'ק שהפקידו בעת הגשת ההצעה על סך 304,000 ₪ (10% מגובה ההצעה) ככל ולא ישונו תנאים מסויימים שקבעו כונסי הנכסים בחוזה הרכישה שערכו. ביה"ד קיבל את בקשת הכונסים לחלט את הצ'ק ככל שבני הזוג לא יחתמו על חוזה המכר שערכו כונסי הנכסים 'כמו שהוא'.
רקע עובדתי: בקשת כונסי הנכסים שהתמנו על ידי בית הדין לצורך מכירת דירה, לחלט צ'ק בסכום של 304,000 ש"ח, שניתן על ידי בני זוג שנגשו למכרז. רקע: בני הזוג הגישו הצעה לרכישת הדירה במסגרת מכרז, והצעתם זכתה במכרז, אך עתה אינם רוצים לקנות את הדירה בתנאים שקבעו כונסי הנכסים, ואינם מוכנים לחתום על חוזה הרכישה שערכו הכונסים, אלא אם יבוצעו בו שינויים ותיקונים בהתאם לדרישתם, ואם לאו – הם מבקשים את הצ'ק בחזרה. כונסי הנכסים מסרבים לדרישה זו, ועומדים על כך שהרוכשים יחתמו על החוזה שהם ערכו 'כמו שהוא'.
דיון משפטי: ביה"ד הרבני האזורי קיבל את הבקשה וקבע כי הצ'ק המדובר נמסר לכונסי הנכסים על פי תנאי המכרז של כונסי הנכסים-צ'ק בסכום 10% מהצעת הרכישה. וכך גם מקובל לעשות במכרזים מסוג זה. בתנאי המכרז הובהר כי לאחר זכיית מי מהמציעים, הצ'ק שלו ישמש כתחילת פירעון לדמי הנכס אותם הוא צריך לשלם, ובכל מקרה הצ'ק של הזוכה לא יוחזר. תנאי זה בא למנוע מצב בו מי שזכה במכרז, כשהוא גובר על מתמודדים אחרים, ינסה לבסוף לבטל את זכייתו ולא להשלים את הרכישה באופן שיטרפד את כל תכליתו של המכרז. כידוע, נכס הנרכש באמצעות כונסי נכסים נמכר 'כמו שהוא' ('as is'), על שלל מעלותיו וגם על שלל חסרונותיו ולכן פעמים רבות נכס הנמכר בהליך מעין זה, נמכר במחיר שהוא הרבה פחות מערכו האמיתי. לקונים הפוטנציאליים הזכות והחובה לדרוש ולחקור היטב את מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס. ואין מקום לחזרה מהרכישה בעילה שלא ידעו דבר מה בשום אופן. ובמיוחד שהרוכשים אכן ביקרו בנכס וראו את הנכס במו עיניהם, ובנוסף לכך הוצג לפניהם חוות דעתו המקצועית של שמאי המקרקעין.
במסגרת המכרז הובהר כי מגישי ההצעה הזוכה יצטרכו לחתום על החוזה, בהתאם לחוזה הקיים במשרד כונסי הנכסים 'כמו שהוא' ללא שינויים. וסירוב הרוכשים לחתום על החוזה 'מכל סיבה שהיא', יביא לחילוטו של הצ'ק שנמסר בדיוק לשם כך. יתכן מאד כי היה ראוי שאכן הרוכשים יראו את הסכם המכר המוצע במו עיניהם, עוד קודם הגשתם את הצעת הרכישה הכוללת בתוכה גם את הצ'ק האמור, וזאת למען תהיה שקיפות מלאה בכל האמור לפרטים ולתנאים של החוזה. פרטים ותנאים שבאמת יכולים לשנות את כל כדאיות הרכישה הפוטנציאלית. ואולם מה לעשות והקונים 'קפצו על המציאה', והגישו את הצעתם לרכישת הנכס, למרות שידעו היטב, ו/או אמורים היה לדעת, שבידי כונסי הנכסים כל הזכות להכתיב להם את החוזה כרצונם. ואם כן הרי שהרוכשים הסכימו לתנאים אלו, ואינם יכולים לבוא לאחר מעשה ולהלין על כך. אין מקום לכל טענה כלפי המוכרים או כונסי הנכסים, אודות המצב המשפטי שהורע עקב שינויים לא חוקיים שנערכו בנכס כדי להשביחו, וזאת גם אם תיקון מצבו של הנכס מבחינה משפטית, לא יהיה אלא על ידי הריסה נרחבת של אותם החלקים של הנכס שנבנו שלא כחוק. ומטבע הדברים הריסה נרחבת ובנייה מחודשת על פי החוק, מחייבת את הרוכשים בהוצאות ממוניות. הדבר בהחלט נכלל בהגדרה הגורפת והמחייבת של קניית נכס 'כמו שהוא'. ובוודאי כלפי זוג רוכשים, אשר האחד מהם הוא עורך דין בהכשרתו ובמקצועו, וזאת גם אם הוא אינו עוסק בתחום המקרקעין.
סיטומתא – מנהג המדינה: חילוט הצ'ק נעשה ע"פ ההסכמה שבין הצדדים שכך יעשה במקרה שהרוכשים ייסוגו ממימוש הרכישה. מאחר והליך של מכרז על כל תנאיו הוא מנהג רווח במדינה, הרי הוא מחייב את הצדדים מדין סיטומתא, ובאם הרוכשים החליטו מסיבות השמורות איתם לסגת מכוונת הרכישה ולא לממשה בפועל, הרי שרשאים כונסי הנכסים לגבות את מלוא הסכום הכתוב בצ'ק. ואולם היה מקום לכאורה לעיין האם אין פה חסרון של 'אסמכתא', שהיא סוג של 'התחייבות' ריקה, כאשר האדם מגזים בהתחייבות שאינה בגמירות דעת מלאה, או שסומך בליבו שיהיה כך שלא יצטרך לעמוד בדבריו. אולם בנידון דידן נראה שאין חסרון 'אסמכתא' מכמה טעמים: 1. הוציאו הדבר מתחת ידם– מאחר והצדדים הפקידו את הצ'ק ביד כונסי הנכסים, אין כאן חסרון של אסכמתא;2. קנס למי שגורם הפסד– כאשר ההפסד לצד הנפגע מחמת הפרת ההסכם ע"י חברו הוא ברור ומוחלט, על מפר ההסכם לשאת במלוא ה'קנס' שקבעו הצדדים בזמנו. ואפילו אפשר להוציא זאת מידי הצד המפר. וא"כ כאן שברור לכל הנזק שנגרם לבעלי הנכס, וכבר מסרו את הצ'ק לכונסי הנכסים בדיוק למטרה זו, בוודאי שדינו חילוט לטובת בעלי הנכס; כאשר הצדדים מתקשרים בהסכמה לביצוע פעולה ואחד הצדדים נסוג בו, הרי שבהחלט יש מקום לפיצוי סביר ומוסכם של הצד הנפגע. מסירת הצ'ק בסכום של 10% מהמחיר המוצע תמורת רכישת הנכס ע"פ המכרז, הוא בהחלט פיצוי סביר על הנסיגה ממימוש הרכישה; 3. קניין בבית דין חשוב – הזכייה במכרז על כל תנאיו נעשתה בכפוף לאישור בית הדין.
לסיכום, יש פה הסכמה ברורה על פי מנהג המדינה, למסירת הצ'ק לצורך מימושו, כאשר הרוכשים מבצעים נסיגה ממימוש הרכישה בפועל. ומנהג המדינה בא למטרה ראויה וצודקת, שלא יוכלו לחזור מההסכמה למימוש המכירה. ובמיוחד כאשר כבר ניתן הצ'ק בפועל לכונסי הנכסים, אין כאן חסרון משום 'אסמכתא', כי יש פה גמירות דעת מוחלטת. ובוודאי הדבר נכון כאשר הדבר נעשה בפני בית דין. ומכל הטעמים האמורים לעיל באם לא יממשו הרוכשים את הרכישה – לא יחתמו על חוזה המכר של הנכס שערכו כונסי הנכסים 'כמו שהוא', וזאת בתוך 10 יום – יחולט הצ'ק על ידי כונסי הנכסים.
תיק 120761/3 פלונית נ' פלוני (ניתן ביום: 5.6.24)
Reload document 
Open in new tab