שם השופט/ת: גאולה לוין
פסק הדין עוסק בשאלת תוקפה של עסקת מכר מקרקעין חריגה, שבמסגרתה נמכר נכס מסחרי באילת בתמורה לזכויות נטענות במקרקעין מכוח קושאנים טורקיים. התובעים, ובראשם בעל הנכס גדליה ארנון ויורשי רעייתו המנוחה, עתרו לביטול ההסכמים שנחתמו עם הנתבע משה דבוש, בטענה כי העסקה נכרתה בתרמית, בהטעיה, בעושק ובחוסר תום לב, וכי התמורה שניתנה – קושאנים טורקיים – הייתה חסרת ערך ממשי. בנוסף התבקש ביטול העסקה המאוחרת שבמסגרתה מכר הנתבע את הנכס לחברת סער את רותם אחזקות בע"מ. בית המשפט, מפי השופטת גאולה לוין, קיבל את התביעה וקבע כי ההסכם הראשון בין הצדדים בטל מחמת היעדר מסוימות והיעדר תמורה ממשית, ואילו ההסכם השני הוא הסכם למראית עין שנועד ליצור מצג כוזב כלפי רשויות המס. עוד נקבע כי חברת סער אינה נהנית מהגנת “תקנת השוק” לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, ולכן הזכויות בנכס יושבו לתובע.
רקע עובדתי: לפסק הדין החל בחודש מרץ 2019, אז התקשר התובע, אדם מבוגר בן 86, עם הנתבע בעסקה למכירת מתחם חנויות ברחוב אילות 31 באילת, הידוע כתת חלקה 1 בחלקה 115 בגוש 40003. מדובר בנכס שרכש התובע בשנת 2007 ונרשם על שמו. העסקה נרקמה סביב מנגנון תמורה חריג: במקום תשלום כספי רגיל התחייב הנתבע להעביר לתובע זכויות במקרקעין מכוח “קושאנים טורקיים”, מסמכים עות’מאניים עתיקים שלטענת הנתבע הקנו זכויות במקרקעין בגלילות, בהרצליה ובאזור אלעד. ביום 1.3.2019 נחתם בין הצדדים “פתק” בכתב יד שכותרתו “סיכום והסכם כחוזה לכל דבר”, ובו נרשם כי הנתבע יעביר לתובע שני דונם בהרצליה, שני דונם בגלילות ודונם נוסף באלעד, בתמורה לזכויות בנכס באילת. ההסכם לא כלל פירוט של מספרי הקושאנים, מסמכי שרשור זכויות, מועדי ביצוע או תיעוד אחר המעיד על מהות הזכויות שהועברו. מספר ימים לאחר מכן, ביום 13.3.2019, רשם הנתבע משכון לטובת התובע ורעייתו על זכויות נטענות בקושאנים. אין חולק כי הנתבע לא שילם את הסכומים הנקובים בהסכם השני, ובפועל התמורה הנטענת נותרה מבוססת על הקושאנים בלבד. ביום 18.3.2019 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע על הנכס באילת. כשנה וחצי לאחר מכן, ביוני 2020, מכר הנתבע את הנכס לחברת סער את רותם אחזקות בע"מ תמורת 1,240,000 ₪, אף שבאותה עת טרם נרשמו הזכויות על שמו. בסמוך לעסקה זו חתם התובע על אישור שלפיו קיבל את מלוא התמורה מהנתבע, אישור שהפך מאוחר יותר למוקד מחלוקת מרכזי.
דיון משפטי: בפסק הדין נפתח בבחינת תוקפו של ההסכם הראשון אותו “פתק” בכתב יד שנחתם בין התובע לנתבע. בית המשפט עמד תחילה על דרישת המסוימות בדיני החוזים, המהווה תנאי בסיסי לקיומו של חוזה מחייב, במיוחד כאשר מדובר בעסקאות מקרקעין. נקבע כי ההסכם אינו עומד בדרישה זו, משום שהוא אינו כולל זיהוי ברור של הזכויות שהועברו לכאורה לתובע. השופטת לוין הדגישה כי בהסכם לא צוינו מספרי הקושאנים, לא צורפו מסמכים המעידים על שרשור הזכויות ההיסטורי, ולא הובהר מהו הבסיס המשפטי לזכויות הנטענות במקרקעין. בית המשפט קבע כי בעסקאות המבוססות על קושאנים טורקיים, יש חשיבות מיוחדת להצגת מסמכים מלאים המאפשרים לזהות את הקרקע ואת שרשרת הזכויות, שכן מדובר בזכויות מורכבות ובלתי מוסדרות. בהיעדר מסמכים כאלה, לא ניתן לקבוע כי הועברה לתובע תמורה ממשית כלשהי.
לאחר מכן עבר בית המשפט לבחון את ההסכם השני ההסכם המודפס מיום 14.3.2019 וקבע כי מדובר בחוזה למראית עין לפי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג–1973. בית המשפט קבע כי ההסכם השני אינו משקף את אומד דעתם האמיתי של הצדדים ולכן הוא בטל מעיקרו. פסק הדין הרחיב גם בסוגיית ההשבה ובתוצאות הביטול של חוזה למראית עין. בהתאם להלכה הפסוקה, משבטל ההסכם, יש להשיב את המצב לקדמותו ולהחזיר את הזכויות לבעליהן המקוריים.
הסוגיה המשפטית האחרונה והמרכזית שנדונה בפסק הדין הייתה שאלת זכויותיה של חברת סער כרוכשת מאוחרת של הנכס. החברה טענה כי היא נהנית מהגנת “תקנת השוק” שבסעיף 10 לחוק המקרקעין, שכן רכשה את הנכס בתמורה ובהסתמך בתום לב על המרשם. בית המשפט דחה טענה זו לאחר שסקר בהרחבה את הפסיקה העוסקת בתקנת השוק במקרקעין. בית המשפט קבע כי חברת סער התעלמה מסימני אזהרה מהותיים: העובדה שההסכם המקורי הוצג לה כשהוא מושחר וללא פרטים כספיים; העובדה שהאישור על קבלת התמורה היה לקוני, נטול סכומים ותאריכים; העובדה שהתשלומים שולמו עוד לפני רישום הערת אזהרה לטובת החברה; והעובדה שרוב התמורה שולמה ישירות לרעיית הנתבע ולא בנאמנות, חרף קיומו של צו מניעה על הנכס. מכלול נסיבות אלה, לצד הקרבה המיוחדת בין הנתבע לבין מנהל חברת סער, הביא את בית המשפט למסקנה כי החברה לא פעלה כרוכשת תמת לב במובן האובייקטיבי הנדרש בדין.
בסיכומו של דבר קיבל בית המשפט את התביעה במלואה. נקבע כי ההסכם הראשון בטל בשל היעדר מסוימות והיעדר תמורה ממשית, וכי ההסכם השני בטל כחוזה למראית עין. עוד נקבע כי חברת סער אינה נהנית מהגנת תקנת השוק, ולכן אין מניעה להשיב את הזכויות בנכס לתובע. בית המשפט הורה על רישום הזכויות בחזרה על שם התובע ועל ביטול המשכון שנרשם לטובתו. בנוסף חויב הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ₪, וחברת סער חויבה בתשלום נוסף של 20,000 ₪. פסק הדין מהווה נדבך חשוב בפסיקה הישראלית בסוגיות של מסוימות בעסקאות מקרקעין, חוזים למראית עין, תוקפם של קושאנים טורקיים וגבולות תחולתה של תקנת השוק במקרקעין. הוא מדגיש את החשיבות שבהוכחת תמורה ממשית, בהצגת מסמכים קנייניים ברורים ובהקפדה על תום לב ובדיקות ראויות בעסקאות מקרקעין מורכבות.
תא 15216-09-22 גדליה ארנון,איתי אראל ואח' נגד משה דבוש (ניתן ביום: 13.5.26)
Reload document 
Open in new tab