הרכב הוועדה: עו"ד דביר סגלוביץ', עו"ד אפרים שבח דחב"ש, יהודית שמידט
ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה דחתה את השגות הצדדים ואימצה את השומות המייעצות כעמדתה המחייבת. נקבע כי השומות נשענות על בחינה מעמיקה ויסודית של מכלול ההיבטים הרלוונטיים, ולא נמצא בהן פגם המצדיק התערבות.
רקע עובדתי: ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה נדרשה להשגות על שתי שומות מייעצות שנערכו בקשר למקרקעין. מהות תביעות העוררים נעוצה בשינוי ייעוד החלקות מייעוד למגורים לייעוד לדרך, וזאת ביחס לחלק המשמש כחצר למבני המגורים הקיימים בהן. עניינן של ההשגות בטענות אלה: השגות העוררים: אי־הכללת שווי המחוברים; חישוב שגוי של שטח המגרשים במצב הקודם; סיווג שגוי של ייעוד הקרקע; פגיעה בצפיפות; התעלמות מפגיעות עקיפות; אי־מתן משקל הולם לתוכנית עח/20/200. השגות הוועדה המקומית עסקו בטענות אלה: פגיעה בגין זיהום אוויר; שימוש בעסקאות השוואה בלתי מתאימות; הקטנת גודל מגרש מינימלי. נת"י התייחסה בהשגותיה לטענות אלה: פגיעה בגין זיהום אוויר; הקטנת שטח מגרש מינימלי; פטור מפיצוי לפי סעיף 200 לחוק; קיזוז תשלום פיצויים.
דיון משפטי: ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה קבעה כי התערבות במסקנותיו המקצועיות של שמאי מייעץ שמורה למקרים חריגים בלבד, בהם נפלה טעות מהותית או דופי חמור, כגון הסתמכות על מסד עובדתי או משפטי חסר או בלתי הולם. כן תתאפשר התערבות מקום שבו נפל פגם היורד לשורש המעשה המנהלי, כגון ניגוד עניינים, משוא פנים או חוסר תום לב. בהיעדר טעמים כבדי משקל אלה, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי המייעץ, ככל שמסקנותיו מבוססות על שיטה שמאית מקובלת ומסד עובדתי הולם, אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת.
דין ההשגות להידחות, בהיעדר עילה להתערבות בשומות המייעצות. מדובר בשומות המבוססות על ניתוח מעמיק ויסודי של כלל ההיבטים הרלוונטיים, אשר לא נמצאה בו כל חריגה המצדיקה התערבות. אף בנקודות שבהן הושתתה המסקנה על ניתוח משפטי, מדובר בניתוח נכון, המשקף יישום ראוי והגיוני של ההלכות הרלוונטיות על נסיבות המקרה.
שווי החלקות נבחן על בסיס ערכי שווי של מ"ר מבונה, קרי קרקע בצירוף זכויות בנייה, בשני מצבי התכנון.
אין להכיר בראש נזק נטען בגין פגיעה במחוברים. הפגיעה במקרה זה, נובעת מאישורה של תת"ל 31, אשר גרמה לשינוי ייעוד של החלק המזרחי בחלקות העוררים – חלק עורפי המשמש כחצר, לייעוד לדרך. שינוי זה אינו משליך באופן ישיר על המחוברים (במקרה זה מבני המגורים הקיימים), ושווים, אשר נגזר מעלות הקמתם בניכוי פחת לפי אורך "חייהם הכלכליים", נותר בעינו בשני מצבי התכנון. לא נפל פגם כלשהו בשומות המייעצות בכל הנוגע לאופן הערכת זכויות הבנייה בחלקות, הן במצב התכנוני הקודם והן לאחר אישורה של תת"ל 31.
יש לדחות את טענות הוועדה המקומית בקשר לעסקאות ההשוואה שבהן עשתה שימוש השמאית המייעצת. טענות אלו נטענו באופן כוללני בלבד.
אף אם היה מוכח כי זליגת האור משפיעה על שווי החלקות, מה שלא הוכח, הרי שמדובר היה בפגיעה שמקורה אינו תכנוני טהור, ועל כן נחלשת ההצדקה להכיר בה כנזק בר־פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. ואולם, אין צורך להכריע בשאלה זו, שכן מסקנת השמאית המייעצת שלפיה השפעת זליגת האור היא זניחה לא נסתרה, אף לא לכאורה. במצב דברים זה, לא ניתן לקבוע כי חלה ירידת ערך כלשהי שמקורה בזליגת האור.
יש לדחות את טענות נת"י לעניין תחולתו של סעיף 200 לחוק ולמתן פטור מתשלום פיצויים מכוחו. סעיף זה מהווה סייג לחובת הפיצוי המוטלת על הוועדה המקומית, ומקנה פטור רק בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: ראשית, שהתוכנית הנדונה היא מן הסוגים הנזכרים בסעיף; שנית, שהפגיעה אינה חורגת מגדר הסביר בנסיבות העניין; ושלישית, שאין זה מן הצדק להעניק לנפגע פיצוי.
באשר לשאלת קיזוז תשלום פיצויי הפקעה, יש לקבל את עמדת השמאית המייעצת. פעולת קיזוז משמעותה הפחתת סכום של זכות באמצעות הצבת סכום חוב מנגד. לפיכך, כדי שניתן יהיה להורות על קיזוז סכום ששולם על־ידי נת"י, נדרש לקבוע תחילה כי לעוררים קיים חוב כלפי נת"י, דהיינו כי הסכום ששולם להם עולה על המגיע להם, ויש לראותו כפיצוי עודף.
ערר 9006-10-20 דורי בן דוד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עמק חפר (ניתן ביום: 28.8.25)
Reload document 
Open in new tab