שם השופט/ת: נפתלי שילה
הסכם מכר הדירה בוטל עקב אשמת הנתבעת, שלא סיפקה לתובעים חנייה תקינה כפי שנקבע בהסכם. על הנתבעת להשיב לתובעים את שווי ערכה של הדירה כיום, בתוספת שווי של חנייה תקנית, וללא קיזוז דמי שימוש ראויים.
רקע עובדתי: התובעים רכשו מהנתבעת דירה תמורת סכום של 2,140,000 ₪. ע"פ הסכם המכר, הוצמדה לדירה חניית מכפיל. אולם לאחר שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה, התברר להם שהחנייה לא עומדת בתקנים הנדרשים ולא ניתן לעשות בה שימוש סביר. עקב אי ההתאמה החמורה ולאחר שניסיונות מצד הנתבעת לתקן את הליקויים בחנייה לא צלחו, הגישו התובעים תביעה לביטול ההסכם. בימ"ש השלום קיבל את התביעה. בפסק הדין ניתן לתובעים היתר לפיצול סעדים, בכל הנוגע לסעדים הכספיים המגיעים להם כתוצאה מביטול ההסכם. התובעים הגישו תביעה כספית נגד הנתבעת ע"ס של 3,354,025 ₪. השאלה שיש להכריע בה היא באיזה אופן יושבו הכספים שעל הנתבעת להשיב לתובעים: האם בצירוף ריבית והצמדה כחוק, החל ממועד התשלום ובקיזוז דמי השימוש הראויים כטענת הנתבעת, או לפי ערכה של דירה עם חנייה תקנית במועד הגשת התביעה, ללא קיזוז דמי השימוש הראויים, כטענת התובעים?
דיון משפטי: ביהמ"ש המחוזי קיבל את התביעה בקבעו כי כפי שנפסק, מטרת ההשבה וטבעה הם למנוע התעשרות שלא כדין. בעניין שיעור ההשבה אין להצביע על נוסחה אחת הטובה לכל המקרים, אלא יש מקום לקבוע מבחני עזר שונים, המשתנים ע"פ הנסיבות, והנגזרים מהעיקרון היסודי בדבר מניעת התעשרות שלא כדין. יש ושיעור ההשבה ייקבע ע"פ הוצאות שהוצאו, יש ושיעור ההשבה ייקבע לפי ערך שונה, יש ושיעור ההשבה ייקבע ע"פ טובת ההנאה שצמחה ויש ושיעור ההשבה ייקבע ע"פ מבחן סביר אחר. שיטת השערוך אינה אחידה, ולשופט שק"ד רחב בעניין.
בפסיקה נקבע שיש לקחת בחשבון לצורך בחינת אופן ביצוע ההשבה גם שיקולים ערכיים הנוגעים להתנהלות הצדדים ולהרתעה בפני התנהגות פסולה. נקבע כי יש להעמיד את מי שהצד השני הפר את ההסכם עמו במצב בו יוכל לרכוש עובר למתן פסק הדין, זכויות דומות במקרקעין, כפי שזכאי היה לעשות ע"פ הסכם המכר. המלומדים שלו ואדר מציינים כי ניתן לפסוק את השווי של מה ששולם, כך שיושב סכום כסף בעל "כוח קניה דומה". מובן כי השבה של הסכום ששילמו התובעים בזמנו, גם אם לסכום זה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית, לא תקנה לתובעים כוח קניה זהה, על רקע עליית מחירי הדיור בישראל.
לאחרונה נדונה שאלה זו במסגרת עניין מזרחי. באותו מקרה קונה רכש מקרקעין והמוכר ביטל את ההסכם, ולמרות שנדחתה תביעת התובע לאכיפת ההסכם מאחר שההסכם היה נגוע באי חוקיות, נפסק שהקונה זכאי להשבה ריאלית של כספי המקרקעין בהתאם לעליית שווי המגרש, ואין להסתפק בהשבת הכספים בתוספת הצמדה וריבית כחוק. נקבע שם כי החלת עקרון השערוך נתונה לשק"ד גמיש של ביהמ"ש, תוך התחשבות בשיקולי צדק יחסי בין הצדדים ובהתאם למכלול נסיבות העניין. ודוק, שערוך ע"פ שוויו המשתנה של נכס דורש תשתית ראייתית מתאימה, כגון: חוו"ד שמאי, להבדיל מהצמדה למדד או למטבע חוץ הניתנת לביצוע אריתמטית.
בפסק דין נוסף נדון מקרה בו הוגשה תביעה נגד חברת בניה, בין היתר, לקבלת סעד של ביטול והשבה של שווי הבית, לאחר שהמבנה ניזוק עקב פיצוץ עז שמקורו במפגעי בטיחות במערכת הגז. נקבע כי הנתבעת הפרה את ההסכם ועליה להשיב לתובעים את הסכום ששילמו, לפי שווי הדירה במועד ההשבה. במקרה אחר (עניין מבט בנייה), בו נמסרה דירה שבה היו ליקויי רטיבות משמעותיים ואילו הרוכשים ביטלו את ההסכם ותבעו השבה, לרבות פיצוי בגין עליית שווי הדירה, נקבע כי השוואת מצב הנפגעים לזה שהיה לו קוים החוזה מחייבת קביעת פיצוי לנפגעים בסכום השווה לערך הדירה לו הייתה תקינה.
במקרה דנן ההסכם בוטל עקב אשמת הנתבעת, שלא סיפקה לתובעים חנייה תקינה כפי שנקבע בהסכם. לפיכך, שורת הדין והצדק מחייבים להביא לתוצאה לפיה התובעים יועמדו כיום במצב שבו הם היו נמצאים לו הנתבעת לא הייתה מפרה את ההסכם עמם. דהיינו, לו ההסכם היה מקוים כפי שנקבע בו, הייתה כיום לתובעים דירה עם חנייה תקינה והם יכלו למכור אותה במחיר שוק. זכותם לעמוד באותו מצב שהיה צריך להיות אלמלא ההפרה, דהיינו, שברשותם סכום כסף המאפשר להם לרכוש דירה זהה עם חנייה תקנית. לפיכך, צודקים התובעים בטענה לפיה על הנתבעת להשיב להם את ערכה של הדירה כיום, ורק באופן זה התובעים לא ייפגעו כתוצאה מהפרת ההסכם של הנתבעת. לפיכך, יש צורך למנות שמאי שייקבע את שווי הדירה נכון להיום, ובחישוב תילקח בחשבון חנייה תקינה כפי שהוסכם בין הצדדים.
אין לחייב את התובעים בדמי שימוש ראויים. סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע את הכלל שלפיו משבוטל חוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל ע"פ החוזה. עם זאת, קיים חריג לכלל זה והוא מצוי בהוראת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, המאפשר מאפשר לפטור צד מחובת ההשבה משיקולי צדק. השימוש בסייג הצדק לטובת מתן פטור מהשבה עקב ביטול הסכם, הוא בבחינת חריג ויש לעשות בו שימוש באופן מדוד ומבוקר. המקרה דנן הוא מסוג המקרים המצדיק מתן פטור לתובעים מהשבה של טובת ההנאה שהפיקו מהשימוש במקרקעין, כלומר פטור מתשלום דמי שימוש עבור השימוש שעשו בדירה, בשל נסיבות המקרה, ההופכות את ההשבה לבלתי צודקת.
ההסכם בוטל באשמת הנתבעת ואילו ההסכם היה מקוים כפי שנקבע בו, התובעים יכולים היו כיום ליהנות מדירה עם חניה תקנית ולחלופין, למכור אותה במחיר שוק, בלי שהיה מקוזז מסכום התמורה סכום כלשהו. חיובם לשלם לנתבעת דמי שימוש יביא למעשה לתוצאה בלתי צודקת שבה הנתבעת תקבל דירה, שבינתיים ערכה עלה, בעוד שהתמורה הכספית שיקבלו התובעים לא תשקף "ערך קניה דומה", אלא תמורה ששוויה נמוך במאות אלפי שקלים מהתמורה שהיו מקבלים עקב מכירת הדירה. תוצאה זו אינה צודקת. גם בעניין מבט קבע ביהמ"ש שאין מקום לחייב את הרוכשים בתשלום דמי שימוש, שכן תשלום זה יסכל את התוצאה של העמדת הנפגע במצב בו היו לו קוים החוזה ואת ההגנה על אינטרס הצפיות שלו.
תא 58291-01-25 זיו ראובן נ' א.ינוס יזמות ובניה בע"מ (ניתן ביום: 27.11.25)
Reload document 
Open in new tab