שם השופט/ת: רננה גלפז מוקדי
פסק הדין עוסק בתביעה לסעד הצהרתי של רוכשי מקרקעין נטענים, אשר ביקשו להצהיר על בעלותם במקרקעין ולהסיר עיקולים שנרשמו על הזכויות על-ידי נושי המוכר. בית המשפט המחוזי בנוף הגליל–נצרת דחה את התביעה וקבע כי התובעים לא הצליחו להוכיח כי נערכה עסקת מכר מוקדמת בזמן, הקודמת לעיקולים. נקבע כי הראיות לכריתת העסקה היו סותרות וחסרות מהימנות, וכי גם התנהלות הצדדים לוקה בחוסר תום לב מהותי. לפיכך העדיף בית המשפט את זכויות הנושים והותיר את העיקולים על כנם.
רקע העובדתי: התובע 1 (סיידה) טען כי כבר בשנת 2018 רכש מקרקעין מיורש הבעלים הרשום, וזאת בטרם הוטלו עיקולים על הזכויות. העסקה לא דווחה במועד לרשויות המס, לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ולא נרשמה הערת אזהרה. לשיטתו, חרף היעדר הרישום, הוא תפס חזקה במקרקעין ושילם תמורה מלאה. התובעים 2–4 (אבו חיאל) טענו כי בשנת 2024 רכשו ממנו את הזכויות בעסקה שנייה ודיווחו עליה כדין לרשויות המס. מנגד טענו הנושים (הנתבעות שנותרו בהליך) כי לא הוכחה כלל עסקת מכר בשנת 2018, וכי מדובר בניסיון להברחת נכסים וליצירת עדיפות מלאכותית על פני עיקולים שנרשמו כדין. לטענתם, היעדר דיווח, אי-רישום הערת אזהרה ואי-הצגת אסמכתאות לתשלום התמורה מלמדים כי העסקה הנטענת לא התרחשה במועד הנטען, אם בכלל. עוד נטען כי השיקים שהוצגו אינם משקפים תמורה אמיתית אלא חלק מיחסים עסקיים אחרים בין הצדדים. ההליך התנהל מול מספר נתבעים, חלקם נמחקו או הותירו ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט, והדיון התמקד בשתי נושות שהתנגדו לסעד. התובעים ביקשו הצהרה על בעלותם והסרת העיקולים; הנתבעות עתרו לדחיית התביעה וחיוב בהוצאות, תוך הדגשת חובת תום הלב המוגברת הנדרשת מבקש סעד הצהרתי והצורך בהוכחה ראייתית מוצקה למועד העסקה ולתמורה.
הדיון המשפטי : בית המשפט פתח בסקירת דיני המקרקעין הרלוונטיים: סעיף 7 לחוק המקרקעין הקובע כי עסקה במקרקעין נגמרת ברישום, וסעיף 127(ב) המעניק עדיפות להערת אזהרה קודמת על פני עיקול מאוחר. בהיעדר רישום ובהיעדר הערת אזהרה, התחרות אינה בין שתי עסקאות נוגדות אלא בין עסקה נטענת שלא נרשמה לבין עיקולים מאוחרים. נקודת המוצא הדיונית היא כי הנטל להוכיח כריתת עסקה מוקדמת ומהימנה מוטל על הטוען לה. פסק הדין עמד על הלכת אהרונוב (ע״א 189/95), שלפיה לקונה מוקדם קמה זכות שביושר הגוברת עקרונית על עיקול מאוחר גם ללא הערת אזהרה. עם זאת הודגש כי הפסיקה המאוחרת (למשל ע״א 790/97; ע״א 10467/08) מכירה בחריגים, ובפרט מקום שבו לא הוכחה עסקה מוקדמת או כאשר מתקיים חוסר תום לב מהותי. בית המשפט הדגיש כי יש לבחון בקפדנות את מועד כריתת העסקה, התמורה, ההתנהלות הדיונית והסתמכות הנושים על המרשם, כדי למנוע הברחת נכסים. לאחר שמיעת העדויות קבע בית המשפט כי גרסאות הקונה, המוכר ועורך הדין שערך את ההסכם היו רצופות סתירות פנימיות וחיצוניות: מחלוקות באשר למקום החתימה, לשאלת הייצוג המשפטי, למספר השיקים, למועדי פירעונם ולזהות הנפרעים. לא הוצגו אסמכתאות בנקאיות להפקדה או לפירעון, והשיקים נמשכו מחשבונות חברות ולא מחשבונות פרטיים, על רקע קשרים עסקיים מקבילים בין הצדדים. בנוסף, העסקה לא דווחה במשך שנים, לא נרשמה הערת אזהרה, והמקרקעין אף נותרו רשומים על שם המנוח – נתונים שפגעו באופן מהותי במהימנות הטענה לעסקה מוקדמת.
בית המשפט קבע כי משלא הוכחה העסקה הראשונה, לא יכול היה הקונה הנטען למכור זכויות שאינן שלו. גם העסקה השנייה סבלה מסתירות מהותיות, ובכללן פערים בין מועד ההסכם למועד התשלום והיעדר ראיות לפרעון השיק. מעבר לכך הודגש חוסר תום לב מובהק: הימנעות מכוונת מדיווח ומרישום כדי לדחות מסים ולהסתיר זכויות מנושים. נקבע כי גם אילו הוכחה עסקה מוקדמת, התנהלות זו עשויה להצדיק חריגה מהלכת אהרונוב ולהעדיף את זכויות הנושים, בהסתמך על פסיקה העוסקת בחובת תום הלב ובידיים נקיות. לסיכום: התביעה נדחתה. נקבע כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח כריתת עסקת מכר מוקדמת בזמן או תשלום תמורה אמיתי, וכי העיקולים נרשמו כדין וגוברים על הזכויות הנטענות. הובהר כי כל התקשרות עתידית במקרקעין כפופה לזכויות הנושים הרשומות.
ת"א 23543-03-25 סיידה ואח' נ' בסול ואח' (ניתן ביום: 26.01.26)
Reload document 
Open in new tab