שם השופט/ת: לימור ביבי
פסק הדין עוסק בערעור על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין אשר הורתה לבעלי דירה בבית משותף לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ״א 38/2, הריסת הבניין והקמתו מחדש בהתאם להסכם שנחתם בין רוב בעלי הדירות לבין יזם. המערערים התנגדו למתווה העסקה בטענה כי הם מבקשים לבצע את הפרויקט באמצעות רכישת שירותי בנייה מהיזם, תוך שמירה על זכויותיהם במקרקעין ובזכויות הבנייה. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וקבע כי המערערים לא הוכיחו קיומה של חלופה ממשית וישימה לפרויקט במתכונתו, וכי סמכות המפקחת לפי חוק החיזוק מאפשרת לכפות גם את אופן ביצוע העסקה כאשר מתקיים הרוב הנדרש וההתנגדות אינה מבוססת. עוד נקבע כי זכויות הקניין של המיעוט אינן גוברות על האינטרס הציבורי והקולקטיבי לקידום פרויקט חיזוק כאשר נשמר עקרון השוויון בין הדיירים.
רקע עובדתי: המערערים הם בעלי דירה בבית משותף בתל-אביב שנבנה בשנת 1955 ואינו עומד בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה. הבניין כולל 16 דירות והוא נכנס בגדר תחולת תמ״א 38. רוב בעלי הדירות בבניין 13 מתוך 16 התקשרו בשנת 2021 עם חברה יזמית לצורך ביצוע פרויקט הריסה ובנייה מחדש. לפי ההסכם, יוקם בניין חדש הכולל 31 דירות: 16 לבעלי הדירות הקיימים ו-15 ליזם. הדירות החדשות לבעלי הדירות יכללו תוספת שטח, ממ״ד, מרפסת, מחסן וחניה וכן שדרוג כללי של הבניין הכולל מעלית ומפרט מודרני. בשנת 2023 אושרה בקשת היתר הבנייה על ידי הוועדה המקומית. המערערים ובעלי שתי דירות נוספות סירבו לחתום על ההסכם עם היזם. לטענת יתר בעלי הדירות, התנגדותם נבעה מרצונם לכפות על היזם מתווה אחר של התקשרות – רכישת שירותי בנייה בלבד. לטענתם, מתווה זה מעניק להם יתרון כלכלי ופוגע בעיקרון השוויון בין הדיירים. בנוסף נטען כי על דירת המערערים רשומות הערות אזהרה ועיקולים משמעותיים, דבר העלול לפגוע ביכולת היזם לקבל ליווי בנקאי לפרויקט. בשל כך הוגשה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין מכוח סעיף 5א לחוק החיזוק, בבקשה לאכוף על המתנגדים חתימה על ההסכם. המערערים מצדם טענו כי אינם מתנגדים לעצם ביצוע פרויקט החיזוק אלא רק למתווה הכלכלי שבו. לשיטתם, ההסכם הקיים מבוסס על מכירת זכויות הבנייה ליזם בתמורה לביצוע הבנייה, בעוד שהם מבקשים לשלם ליזם עבור שירותי הבנייה מכיסם ובכך לשמור על חלקם היחסי בזכויות הבנייה ובדירות הנוספות. לטענתם, מתווה כזה מקובל בעסקאות קומבינציה והוא מאפשר מימוש זכויותיהם הקנייניות. הם הוסיפו כי חוק החיזוק אינו מקנה לרוב בעלי הדירות סמכות לכפות על המיעוט למכור את זכויותיהם במקרקעין.
המפקחת על רישום המקרקעין דחתה את טענותיהם וקיבלה את התביעה. היא קבעה כי זכויות הבנייה הן נכס משותף לכלל בעלי הדירות ואינן מוקנות לבעל דירה ספציפי. בהתאם לכך, אין לבעל דירה זכות לדרוש מימוש נפרד של הזכויות בניגוד למתווה המשותף. עוד נקבע כי מתווה העסקה המוצע על ידי המערערים אינו מעשי, אינו מקובל בפרויקטים מסוג זה, ואף עלול להביא לביטול הפרויקט. בנוסף נקבע כי הצעתם מעניקה להם יתרון כלכלי שאינו שוויוני. לפיכך הורתה המפקחת למערערים לחתום על ההסכם ולהסיר את העיקולים וההערות הרשומות על דירתם.
דיון משפטי: בית המשפט פתח את הדיון בהצגת הרקע הנורמטיבי. תמ״א 38 נועדה לחזק מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה באמצעות תמריצים כלכליים ותכנוניים. המנגנון הכלכלי המרכזי של התוכנית הוא העברת זכויות בנייה נוספות ליזם, אשר בתמורה מבצע את החיזוק או הבנייה מחדש. לצד התוכנית נחקק חוק החיזוק שנועד להקל על יישום הפרויקטים ולהפחית את דרישת ההסכמה של כלל הדיירים. סעיף 5א לחוק החיזוק מאפשר למפקח על רישום המקרקעין לאשר פרויקט הריסה ובנייה מחדש גם ללא הסכמת כל בעלי הדירות, אם מתקיים רוב של שני שלישים מבעלי הדירות והרכוש המשותף. מטרת הסדר זה היא לאזן בין זכות הקניין של המיעוט לבין האינטרס הציבורי והקולקטיבי בחיזוק מבנים. החוק מעניק למפקח סמכות רחבה לבחון את נסיבות המקרה ולשקול את טענות הדייר המתנגד. בית המשפט הפנה לפסיקה של בית המשפט העליון בעניין רוט, שבה נקבע כי סמכות המפקח משתרעת על כל סכסוך בין בעלי דירות הנוגע ליישום חוק החיזוק. משמעות הדבר היא כי המפקח רשאי להכריע גם בסוגיות קנייניות הנוגעות לחלוקת הזכויות בפרויקט. בכך נדחתה טענת המערערים כי למפקח אין סמכות לכפות מתווה כלכלי של העסקה. בית המשפט הדגיש את פסק הדין בעניין שומרוני, שבו נקבע כי סמכות המפקח אינה מוגבלת לאישור עצם ביצוע העבודות אלא משתרעת גם על קביעת אופן ביצוען. זאת משום שמימוש תמ״א 38 מחייב פעולה משותפת של כלל בעלי הדירות וניצול משותף של זכויות הבנייה. אם לא תינתן למפקח סמכות לקבוע גם את מתכונת הביצוע, ניתן יהיה לסכל כל פרויקט באמצעות התנגדות למתווה הכלכלי בלבד.
בהתאם לפסיקה, כאשר מוגשת תביעה נגד דייר סרבן על המפקח לבחון מספר שיקולים: האם ההתנגדות מנומקת; האם התוכנית מיטיבה עם כלל הדיירים; האם נפגעות זכויות המיעוט באופן מהותי; האם נשמר עקרון השוויון; והאם הוצגה חלופה קונקרטית לפרויקט. שיקולים אלו נועדו להבטיח איזון בין זכויות הקניין של היחיד לבין האינטרס הציבורי בקידום חיזוק המבנים. נקודת המחלוקת המרכזית הייתה האם הציגו המערערים חלופה ממשית למתווה הפרויקט. בית המשפט קבע כי חלופה כזו חייבת להיות ישימה ומגובה בראיות, כגון יזם המוכן להתקשר במתווה המוצע או תוכנית כלכלית ברורה. חלופה תיאורטית בלבד אינה מספקת כדי להצדיק סירוב לפרויקט. במקרה הנדון נמצא כי המערערים לא הצליחו להציג הסכמה קונקרטית עם היזם לגבי מתווה של שירותי בנייה. לא הוסכם על שיעור הרווח היזמי, לא על הקצאת הדירות הנוספות ולא על תנאים כלכליים ברורים. לפיכך נקבע כי מדובר בהצעה בלתי מגובשת שאינה יכולה לשמש חלופה מעשית לפרויקט.
בית המשפט דן גם בשאלה העקרונית של איזון בין זכות הקניין של המיעוט לבין רצון הרוב לקדם פרויקט תמ״א 38. בפסיקה הובחנו שתי תפיסות: “הגנת הקניין”, המדגישה את זכות הווטו של בעל הדירה, ו“הגנת החבות”, המאפשרת פגיעה מסוימת בזכות הקניין כאשר הדבר נדרש לטובת הכלל תוך מתן פיצוי או איזון. חוק החיזוק מבטא גישה מאוזנת בין שתי התפיסות בכך שהוא מאפשר כפייה במקרים מתאימים אך מחייב בחינה זהירה של נסיבות המקרה. בית המשפט אימץ את קביעת המפקחת כי הצעת המערערים פוגעת בעקרון השוויון בין בעלי הדירות. לפי ההסכם הקיים כל הדיירים מקבלים תמורה דומה ואינם משלמים עבור הבנייה. לעומת זאת, המתווה שהציעו המערערים היה מאפשר להם לקבל דירה נוספת בפרויקט מבלי לשאת במלוא הרווח היזמי, ובכך ליהנות מתמורה עודפת ביחס לאחרים. פגיעה בעקרון השוויון היא שיקול מרכזי בדחיית התנגדות של דייר לפרויקט. בית המשפט הדגיש כי פסק דינה של המפקחת מבוסס על ממצאים עובדתיים שנקבעו לאחר שמיעת ראיות. בין היתר נקבע כי אין יזם המוכן למתווה המוצע, כי המערערים לא הציגו חלופה ממשית וכי קיימים עיקולים משמעותיים על דירתם. ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בממצאים עובדתיים מסוג זה אלא במקרים חריגים, שלא התקיימו בענייננו.
לאחר בחינת מכלול הטענות קבע בית המשפט כי אין מקום להתערב בפסק דינה של המפקחת. נקבע כי המערערים לא הוכיחו קיומה של חלופה קונקרטית וישימה למתווה הפרויקט, וכי התנגדותם אינה מצדיקה עיכוב או סיכול של פרויקט החיזוק. עוד נקבע כי סמכות המפקחת לפי חוק החיזוק משתרעת גם על קביעת מתכונת העסקה ולא רק על עצם ביצוע העבודות. בנוסף הודגש כי המתווה שאושר שומר על עקרון השוויון בין בעלי הדירות ומשרת את האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים. לפיכך נדחה הערעור, ופסק דינה של המפקחת אשר חייב את המערערים לחתום על הסכם התמ״א ולהסיר את העיקולים וההערות מדירתם נותר על כנו. המערערים חויבו בהוצאות.
עש"א 37143-09-25 זלינגר ואח' נ' דגני ואח' 22.2.26)
Reload document 
Open in new tab