שם השופט/ת: אילן צור
ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז תל-אביב, אשר דחתה ערר שהגישה המערערת על שומה מכרעת וחיוב בהיטל השבחה, אשר נקבעו בעקבות מימוש זכויות בדרך של היתר בנייה. המערערת תוקפת, בין היתר, את החיוב בגין שטח פיר חדר המדרגות בקומת הקרקע, בטענה כי שטח זה היה קיים ושימש את הבניין גם במצב הקודם, ומשכך אין בו כדי ליצור השבחה.
רקע עובדתי: המערערת היא בעלת זכויות חכירה של מחצית מהמקרקעין שברח' אוגרית 23 פינת רח' קפריסין 14 בתל אביב, המצויה בשכונת תל ברוך דרום - עליה בנוי מבנה דו-קומתי ותיק צמוד קרקע. על פי תכנית בקשה להיתר משנת 1951, שטח המבנה הוא 234.60 מ"ר - כל קומה בשטח של 117.3 מ"ר + 13.2 מ"ר גג. המערערת חויבה בהיטל השבחה מכח הקלות, לרבות הקלה לפיצול יחידת דיור קיימת בת 2 קומות ל - 2 יחידות דיור מכוח תיקון 117 לחוק התכנון והבניה. על שומת היטל ההשבחה הוגשו מספר השגות: השגה אחת לשמאי מכריע על שיעור החיוב בהיטל, והשגה שניה על עצם החיוב בהיטל בטענה לפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק. בעקבות החלטת ועדת הערר לעניין הפטור, מחקה המערערת את ההשגה אשר הוגשה לשמאי המכריע, ולאחר דיון שהתקיים בערר - ניתנה החלטה הדוחה את טענת הפטור, תוך שנקבע כי על המשיבה לתקן את השומה שנערכה מטעמה, בהתאם למתודה שמאית של השמאי המייעץ בערר. לאחר שתוקנה שומת הוועדה המקומית, ונמסרה למערערת שומה מתוקנת, פנתה המערערת בהליך של השגה חדשה אצל השמאי המכריע - מר דוד דדון. מכאן הערעור.
דיון משפטי: היטל השבחה נגבה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, והוא מבוסס על עיקרון יסוד של דיני המס: גביית ההיטל מותרת אך ורק מקום שבו חלה השבחה, כהגדרתה בסעיף 1(א) לתוספת השלישית - קרי, עלייה בשווי המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. ההשבחה נבחנת, בדרך של השוואה בין מצב תכנוני קודם לבין מצב תכנוני חדש, תוך בחינת השווי הכולל של המקרקעין בכל אחד מן המצבים. אין די בהצבעה על תוספת שטח בנוי או על שינוי פיזי גרידא; נדרש להראות תרומה ממשית לעליית שווי המקרקעין. הערכת השווי תיעשה בהתאם למבחן אוניברסלי המניח שוק משוכלל. במסגרת זו בוחנים מהו המחיר שקונה סביר היה מוכן לשלם עבור המקרקעין בנקודת זמן נתונה, בהתאם לתכונות הקרקעיות של הנכס ולשימוש הטוב ויעיל שניתן לעשות בו. הלכה פסוקה ומושרשת היא, כי בית משפט זה אינו יושב כערכאה ערעורית נוספת על החלטות ועדת הערר, ואינו מחליף את שיקול דעתו המקצועי של שמאי מכריע, בשיקול דעתו של בית המשפט עצמו. התערבות שיפוטית תיעשה אך במקרים חריגים, בהם נפלה טעות משפטית מהותית; פגם דיוני היורד לשורשו של עניין; היעדר הנמקה מספקת; או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות. קביעות בדבר שווי מ"ר מבונה, בחירת עסקאות השוואה, מתודולוגיה שמאית ואומדנים כספיים - מצויות, דרך כלל, בליבת המומחיות המקצועית-שמאית, ובית המשפט יימנע מלהתערב בהן, כל עוד הן מנומקות ומבוססות. עם זאת, מקום שבו מתעורר ספק, אם אכן הופעל שיקול הדעת הנדרש בשאלה משפטית-מהותית, הנוגעת לעצם קיומה של השבחה, או מקום שבו ההנמקה לוקה בחסר באופן שאינו מאפשר ביקורת שיפוטית אפקטיבית - מוסמך ואף צריך בית המשפט להתערב במידה הנדרשת.
בענייננו, מרבית טענות המערערת נוגעות לקביעות שמאיות מובהקות, ובראשן קביעת השווי למ"ר מבונה. לעניין זה, מקובלות על בית המשפט קביעות ועדת הערר כי מדובר בתחום מקצועי המצוי בליבת שיקול הדעת השמאי. השמאי המכריע נימק את קביעותיו, התייחס לנתוני השוק, לפערי מועדים ולמאפייני הנכס, טענות אותם בחנה ועדת הערר - ודחתה אותן. לא הוצגה תשתית המלמדת על חוסר סבירות קיצוני או טעות משפטית המצדיקה התערבות שיפוטית, ועל כן אין מקום להתערב בקביעות אלו. שונה היא התמונה ביחס לסוגיית - 'פיר חדר המדרגות' בקומת הקרקע. מן הדברים עולה כי אין מחלוקת של ממש בשאלות העובדתיות הבאות: פיר חדר המדרגות היה קיים פיזית בנכס עוד במצב הקודם;המדרגות שימשו את המבנה גם קודם למימוש הזכויות;והשימוש במצב החדש דומה בעיקרו לשימוש שנעשה בו במצב הקודם. קביעת השמאי המכריע אותה אימצה ועדת הערר, היא כי אין להפחית את שטח חדר המדרגות במסגרת חישוב המצב הקודם, בין היתר מן הטעם שלא הוצגו תימוכין לכך שבמצב הקודם היו שטחים נוספים לניצול מעבר ל - 117.3 מ"ר, וכי הפחתה נוספת תביא להפחתה כפולה של שטח עיקרי. עיון בהחלטת ועדת הערר מעלה קושי בהנמקה הנוגעת לשאלה המהותית הנדרשת בדין, והיא: האם, וכיצד, תרם פיר חדר המדרגות לעליית שווי המקרקעין, בין המצב הקודם למצב החדש. יתרה מכך, בהחלטת ועדת הערר עצמה נפלה אי-בהירות פנימית ביחס למסקנות השמאי המכריע, כאשר מחד גיסא מצוטטת קביעתו, ומאידך גיסא נאמר כי "בדין הוא קבע שזה אפס", בעוד שמקביעות השמאי המכריע עולה תמונה שונה. אי-בהירות זו, מקשה לעמוד על הנמקת ההכרעה ועל האופן שבו יושמה ההשוואה בין מצב קודם למצב חדש. בהיעדר הנמקה ברורה ומפורשת בשאלה, האם רכיב פיר חדר המדרגות יוצר - או אינו יוצר - השבחה כמשמעותה בדין, אין בידי בית המשפט תשתית מספקת להפעלת ביקורת שיפוטית. . בנסיבות אלה, ובשים לב למתחם ההתערבות המצומצם החל על בית משפט בעניינים הללו, לא נמצא מקום לבטל את החלטת ועדת הערר או להחליף את שיקול דעתה בשיקול דעתו של בית המשפט. יחד עם זאת, נמצא כי נפל פגם נקודתי בהנמקה, המצדיק החזרת הדיון לוועדת הערר לצורך הבהרה והשלמה. לפיכך בית המשפט הורה כי עניינו של החיוב בגין פיר חדר המדרגות בלבד, יוחזר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז תל-אביב, על מנת שתנמק ותבהיר מחדש את הכרעתה בסוגיה זו ואת השלכתה על שומת היטל ההשבחה.
עמ"נ 39372-04-25 שאוליאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (ניתן ביום: 23.1.26)
Reload document 
Open in new tab