שם השופט/ת: אורית וינשטיין
העותרת הציגה ראיות ברורות וחד משמעיות בדבר היותה בעלת הזכויות בנכס בשלמות. לא הוכח כי קיים חוב ארנונה בקשר עם הנכס בשלמותו ועל כן – אין ולא היתה קיימת עילה בדין שלא ליתן בידי העותרת את האישור שהתבקש לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. זאת ועוד, העירייה אינה מוסמכת להימנע ממתן אישור כדין וללא החרגות, שכן אין היא גורם מוסמך בנושא רישום זכויות במקרקעין.
רקע עובדתי: עתירה לחייב את עיריית טירת הכרמל ליתן בידי העותרת אישור עירייה עדכני וללא הסתייגויות לשנת 2023 בדבר היעדר חובות בנכס מקרקעין שבבעלות העותרת, וזאת בהתאם להוראות סעיף 324 לפקודת העיריות ולצורך רישום הבעלות של העותרת בנכס במרשם המקרקעין. המשיבה הנפיקה למערערת אישור, אלא שנרשמה באישור זה הערה בדבר החרגה של חלק מהנכס – חנויות שבחזית המבנה המצוי בנכס – בטענה כי העותרת אינה הבעלים של חלק זה בנכס. לטענת העותרת, החנויות המדוברות מושכרות והן נתפסו באיומים.
דיון משפטי: בימ"ש לעניינים מנהליים קיבל את העתירה וקבע כי העותרת הציגה ראיות ברורות וחד משמעיות בדבר היותה בעלת הזכויות בנכס בשלמות. לא הוכח כי קיים חוב ארנונה בקשר עם הנכס בשלמותו ועל כן – אין ולא היתה קיימת עילה בדין שלא ליתן בידי העותרת את האישור שהתבקש לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. זאת ועוד, העירייה אינה מוסמכת להימנע ממתן אישור כדין וללא החרגות, שכן אין היא גורם מוסמך בנושא רישום זכויות במקרקעין, והמסמכים שצירפה אין בהם כדי לסתור את טענות העותרת בעניין הבעלות בזכויות במלוא המקרקעין נשוא מחלוקת. לרשות מקומית דרכי גבייה שונות של תשלומי חובה מוניציפליים, לרבות חובות ארנונה, ע"פ פקודת המסים (גביה), או פקודת העיריות, כדוגמת סעיף 324(א) לפקודת העיריות. סעיף 324(א) שולל את האפשרות לבצע את הרישום בפנקסי המקרקעין של העברת זכויות בנכס מקרקעין עד לקבלת תעודה – אישור, בדבר העדר חובות לרשות המקומית. אישור זה מתייחס לחובות של בעל הנכס לעירייה ביחס לאותו נכס שהעברתו מתבקשת. העירייה רשאית לסרב ליתן אישור היעדר חובות מקום בו היא מצביעה על התקיימות ארבעה רכיבים: (א) קיומו של חוב לעירייה; (ב) החוב נובע מהוראות פקודת העיריות או מדין אחר הקובע חובות לעירייה; (ג) החוב הינו של בעל הנכס; (ד) החוב נובע מאותו נכס. העירייה סבורה כי היתה רשאית לסרב ליתן לעותרת את האישור בהתאם להוראות סעיף 324א ללא ציון ההחרגה בעניין שלוש החנויות שבחזית הנכס, וככל שהעותרת ביקשה לקבל את האישור ללא החרגה, היה עליה להגיש הליך משפטי לצורך זה. הטענה לפיה העותרת אינה בעלת מלוא הזכויות בנכס הועלתה לראשונה בפני ערכאה שיפוטית ע"י העירייה ולא ע"י צד שלישי כלשהו. מכאן גם שאין כל בסיס לטענת העירייה לפיה הנפקת האישור בהתאם לבקשת העותרת עלולה להביא לפגיעה בזכויות קנייניות של צדדי ג'. ככל שקיימות למאן דהוא טענות באשר לזכויות בנכס, אין הוא מושתק מלהעלותן בהליך המתאים. יתר על כן, דומה כי עמדת העירייה אינה עולה בקנה אחד עם תכלית הוראות הדין שעניינן הנפקת אישורים לצורך הרישום בלשכת רישום המקרקעין. פקודת העיריות מגדירה בסעיף 1 "בעל" כמי שאינו דווקא הבעלים הרשום בלשכת רישום מקרקעין. אולם, תכלית סעיף 324 היא לשמש לרשות המקומית כאמצעי גביה יעיל. נוכח תכליתו של סעיף 324 ומאחר והעירייה כלל לא טענה לחוב כלשהו בו חייבת העותרת – אין היא רשאית שלא ליתן בידי העותרת אישור כדין, ואין בידה סמכות להוציא אישור עם החרגה. לעירייה אין סמכות להורות על הקנייה או על רישום זכויות במקרקעין. תפקידה אינו להסדיר או להחליט בעניין רישום בעלויות בנכסים. אף לגופם של דברים אין בסיס לטענת העירייה כנגד בעלותה המלאה של העותרת בנכס. העותרת רכשה את זכויות החכירה בנכס מרמ"י בשנת 1994 ואישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות לצורך העברת הזכויות לידי העותרת אף ניתן ע"י העירייה ביום 16.11.1994. עובדת בעלות העותרת בזכויות בנכס ידועה אפוא למשיבה מזה שנים רבות ובהסתמך עליה ניתנו אישורים על היעדר חובות בעבר ע"י העירייה לעותרת. העירייה העלתה את הטענה בעניין קיומם של בעלי זכויות אחרים בשלוש החנויות שבנכס על בסיס רישומים פנימיים של העירייה. היא צירפה מסמכים לפיהם עולה, לטענתה, כי רשומים בעלים אחרים בחנויות והעותרת לא מופיעה כבעלים שם. אי לכך סברה, כי מאחר והנפקת האישור נשוא מחלוקת עלול להביא לפגיעה בבעלי הזכויות הרשומים בספריה בשלוש החנויות – אזי אין להנפיק את האישור בלא החרגת שלוש החנויות. אך כאמור, לא נמצא כי עצם הנפקת האישור פוגע בצדדים שלישיים שאינם צד להליך. ממילא ככל שישנם בעלי זכויות אחרים או נוספים בנכס, הדבר יעלה במסגרת הליך הרישום מול רשם המקרקעין. יתר על כן, אל מול רישומיה הפנימיים של העירייה, העותרת הציגה שורה של אסמכתאות ומסמכים שיש בהם להעיד וללמד כי מלוא הזכויות בנכס שייכות לה – העתקי רישום מלשכת רישום מקרקעין; שטר שכירות מול רשות הפיתוח; אישורים קודמים על רישום זכות בנכס ועוד. העותרת אינה מכחישה כי החנויות מוחזקות ע"י גורמים אחרים, אך טוענת כי היא בעלת הזכויות וכי "ההחזקה" של אותם גורמים נעשתה תחת איומים וכי היא אף פנתה למשטרה בעניין זה. מנגד, העירייה לא הציגה כי בבסיס החלטתה וסירובה להעניק את האישור ללא החרגות עומדים שיקולים נכונים וסבירים. גם אם ברישומיה הפנימיים רשומים בעלי זכויות נוספים/אחרים, אין בכך כדי לקבוע כי מדובר בגורמים שבידם זכויות בעלות בנכס.
אם כן בהסתמך על הראיות שהוצגו יש לקבל את הטענה כי העותרת היא הבעלים של מלוא הזכויות בנכס. בהינתן האמור יש לבחון האם העירייה הצביעה על חוב כלשהו שהעותרת חייבת לה, שכן בהיעדר חוב כזה – אין העיריה, כאמור, רשאית למנוע מהעותרת את קבלת האישור ללא כל החרגה או הסתייגות. העירייה לא טענה ובוודאי שלא הציגה כל ראייה בדבר קיומו של חוב של העותרת בגין הנכס מושא העתירה. לפיכך, היא פעלה בחוסר סמכות עת סירבה לתת לעותרת את האישור שהתבקש על ידה בגין הנכס במלואו. גם התנהלותה של העירייה אל מול העותרת עוד טרם הגשת העתירה בכך שלא נתנה מענה ענייני לפניותיה השונות, כמו גם התנהלותה לאורך ההליך דנן, היא התנהלות שאין להשלים עמה. בשים לב להתנהלות זו, תישא העירייה בהוצאות העותרת ובשכר טרחת עורך דינה בסך כולל של 30,000 ₪.
עתמ 3761-03-24 באראקא השקעות ישראל בע"מ נ' עיריית טירת כרמל (ניתן ביום: 16.11.24)
Reload document 
Open in new tab