שם השופט/ת: עירית הוד
המערערת, חברה בע"מ, הגישה ערעור מנהלי על החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז צפון בנוגע לחיובה בהיטל השבחה. הערעור שלפני הוגש נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גלבוע, אשר הטילה היטל ההשבחה על המערערת. הערעור הוגש מכוח חוק בתי משפט לעניינים מנהליים , תש"ס- 2000.
רקע עובדתי: המערערת היא בעלת רישיון מותנה מרשות החשמל להקמת מתקן ייצור חשמל בטכנולוגיית אגירה שאובה. הפעלת המתקן מתבצעת מרחוק על ידי מנהל המערכת והתשלום העיקרי למערערת הוא תשלום בגין זמינות המתקן ויכולתו לייצר חשמל לרשת בכל עת שמנהל המערכת יחפוץ בכך. התשלום אינו תלוי בהספק החשמל המיוצר או תדירות הפעלתו. המתקן כולל שני מאגרי מים. המאגר העליון מצוי בתחומה של הוועדה המקומית גלבוע ומאגר המים התחתון בתחומה של הוועדה המקומית עמק המעיינות. המקרקעין מצויים בבעלות המדינה וקק"ל ומנוהלים על ידי רמ"י. זכויות הפיתוח שייכות למספר אגודות שיתופיות. המערערת חברה באגודות השיתופיות בשיעור של 74% אולם מדובר בישויות משפטיות נפרדות. זכות המערערת להשתמש במקרקעין הוסדרה בהסכם שכירות בינה לבין האגודות השיתופיות.
דיון משפטי: לאחר עיון ושקילת מכלול טענות הצדדים והחומר המונח בפני בית המשפט נקבע, כי דין הערעור להתקבל מהנימוקים שיפורטו. בין הצדדים לערעור קיימות מספר מחלוקות בנוגע להחלטותיה של ועדת הערר בעניין היטל ההשבחה אשר המשיבה הטילה על המערערת בגין אישורה של תכנית תת"ל/44/א. המחלוקת העיקרית היא בשאלת מעמדה של המערערת בקרקע, וכפועל יוצא מכך, האם כדין חייבה אותה המשיבה בתשלום היטל ההשבחה. ככל שיימצא, כי לאור מעמדה של המערערת בקרקע לא היה בידי המשיבה לחייבה בתשלום היטל השבחה, הרי שהכרעה ביתר המחלוקות תתייתר. מאידך, אם יקבע, כי המערערת היא זו אשר חייבת בתשלום היטל ההשבחה אבחן את יתר המחלוקות שנתגלעו בין הצדדים וביניהן באשר לסמכות ועדת הערר לשנות את החלטתה, האם יש סוגיות בהן ועדת הערר לא הכריעה, מעמדו של האישור שהמשיבה הנפיקה למערערת והאם יש להורות על מינוי שמאי מייעץ בנסיבות. בית המשפט לעניינים מנהלים אינו מחליף את שיקול דעתה המקצועי של ועדת ה ערר בשיקול דעתו. ועדת הערר היא גוף מקצועי בעל ידע ומומחיות בתחומה. משכך, בנושאים שמאים ומקצועיים מובהקים, התערבות שיפוטית תהיה במקרים מיוחדים בהם נפלו בהחלטת ועדת הערר טעות חמורה או פגם מתחום המשפט המנהלי. עם זאת, כאשר מדובר בסוגיות של פרשנות הדין או התכנון, הרי שכלל ההתערבות הוא רחב יותר, בשים לב שבית המשפט הוא הפרשן המוסמך של הדין עמ"נ. היטל השבחה מבוסס על עקרונות של צדק חלוקתי וצדק חברתי ומטרתו היא לשתף את הציבור בהתעשרותו של הפרט הנובעת מפעילותה התכנונית של הרשות וכן, לממן את הוצאות התכנון והפיתוח ברשות המקומית. מהוראות חוק התו"ב עולה במפורש, כי מי שאמור לשלם את היטל ההשבחה הוא הבעלים של הקרקע ולגבי קרקע אשר מוחכרת לדורות, החוכר לדורות הוא זה אשר משלם את היטל ההשבחה. לעניין הגדרת חכירה לדורות יש לפנות לסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התו"ב להגדרת המונח בחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969. אין מחלוקת, כי המערערת אינה בעלת הקרקע ואינה חוכרת לדורות שלה בהתאם להוראות חוק המקרקעין, בשים לב לתקופת השכירות שלה בהתאם להסכם, אשר עומדת על 24 שנים ו- 11 חודשים. כעת יש לבחון, האם אף על פי כן חלה עליה החובה לשאת בתשלום היטל ההשבחה. ועדת הערר קבעה, כי המערערת לא עמדה בנטל הראיה המוטל עליה להוכיח, כי אף שמעמדה אינו של חוכרת לדורות אין להכיר בה ככזאת לאור המבחנים שנקבעו בפסיקה. ההחלטה השנייה ניתנה ביום 21.8.24 - ובמסגרתה נדונה שאלת מינויו של שמאי מייעץ. ועדת הערר קבעה, כי מאחר ושומת ההשבחה נערכה בעקבות פנית המערערת לצורך קבלת אישורה של הוועדה המקומית בדבר העדר חבות בהיטל השבחה בעקבות בקשה להיתר בניה שהגישה המערערת, אך הגיוני שהוועדה המקומית תבקש לגבות מהמערערת את היטל ההשבחה ולפיכך לא מוטל על הוועדה המקומית להוכיח, כי המערערת היא החייב הנכון. ועדת הערר קבעה, כי ההנחה של הוועדה המקומית בעניין זה נשענת על מסמכים שהמערערת הציגה לוועדה המקומית וכי אם המערערת מבקשת לסתור הנחה זו עליה הנטל לעשות כן. ועדת הערר קבעה, כי בעניין זה לא די בטענת המערערת לפיה היא אינה בעלת הזכויות או החוכרת לדורות במקרקעין. קביעה זו אינה עולה בקנה אחד עם העובדה לפיה מבקש ההיתר אינו חייב להיות הבעלים או החוכר לדורות וגם מי שקיבל הסכמה מבעל הזכויות בקרקע יכול להגיש בקשה כאמור. העובדה שבמסגרת ההסכם התחייבה המערערת, כלפי האגודות, כי היא תישא בתשלום היטל ההשבחה אין בה כדי ללמד, כי היה בידי המשיבה להטיל על המערערת את תשלום החיוב האמור. בעניין זה אין להתעלם מההבחנה בין חבות סטטוטורית לבין התחייבות חוזית. ההתחייבות שנקבעה במסגרת הסכם השכירות רלוונטית במישור היחסים שבין הצדדים להסכם השכירות ואין בה כדי להשליך על מישור היחסים בין המערערת למשיבה ועל השאלה מיהו החייב עליו יכולה המשיבה להטיל את תשלום היטל ההשבחה. תניה חוזית אשר חלה במערכת יחסים בין המערערת לאגודות השיתופיות אין בה כדי ללמד, כי המערערת היא החייב הסטטוטורי אשר בידי המשיבה להטיל עליו את החבות לשלם את היטל ההשבחה. חיוב בהיטל השבחה מוטל על בעל הקרקע או על החוכר לדורות. ככלל, מי ששוכר קרקע לתקופה של פחות מ- 25 שנים זכותו אינה עולה לכדי חכירה לדורות ולא חלה עליו חבות בהיטל השבחה. אולם, על פי הפסיקה לא די במבחן הטכני של משך תקופת השכירות ויש לבחון האם מבחינה מהותית-כלכלית מעמדו בפועל, לעניין תשלום היטל השבחה, זהה לזה של חוכר לדורות אף שתקופת השכירות שלו קצרה יותר. בעניין זה יש לבחון את מהות זכויותיו, מי נהנה בפועל מההשבחה ומי מחזיק באינטרס הכלכלי העיקרי במקרקעין (ראה בר"מ 7560/22 קיבוץ שדה נחמיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון).
נמצא כי נפל פגם משמעותי בנימוקיה של ועדת הערר באשר לנסיבות בהן קבעה, כי יש לראות במערערת חוכרת לדורות ומי שאמורה לשאת בהיטל השבחה בגין אישורה של התכנית המשביחה. ועדת הערר שגתה בקביעתה לעניין הנטל המוטל על המערערת להוכיח, כי היא אינה חוכרת לדורות וכי אין להטיל עליה את החיוב בהיטל השבחה. בעניין זה התעלמה ועדת הערר מהנטל המוטל על הרשות בעת שהיא מחייבת בהיטל השבחה לחייב את הנישום הרלוונטי ונטל הראיה המוטל עליה בעניין זה. כאמור, לא די בעובדה שהמערערת היא זו אשר הגישה את הבקשה להיתר בניה והבקשה לאישור בדבר העדר חובות אשר בעקבותיהן יצאה שומת ההשבחה. כמו כן, הסעיפים מתוך הסכם השכירות עליהם התבססה ועדת הערר בקביעתה אין בהם כדי ללמד, כי המערערת היא חוכרת לדורות במקרקעין לצורך היטל השבחה. האמור באשר לעריכת מכרז וחובתו של השוכר החדש לשלם למערערת את שווי המתקנים אין בהם כדי ללמד, כי הסכם השכירות כולל תקופת אופציה וטענת המשיבה, לפיה מבחינת כדאיות כלכלית רק השוכרת תמשיך בהסכם, היא בגדר ספקולציה שנטענה בעלמא. כמו כן, התחייבותה של המערערת במסגרת ההסכם לשאת בתשלום היטל ההשבחה רלוונטית במישור היחסים של הצדדים להסכם ואין בה כדי ללמד על מעמדה של המערערת בקרקע או כדי להקנות למשיבה סמכות לחייב את המערערת בהיטל השבחה. לפיכך, נמצא כי בהחלטת ועדת הערר מיום 4.6.24, לפיה אף שמעמדה של המערערת במקרקעין אינו של חוכרת לדורות יש להכיר בה ככזאת וניתן להטיל עליה את החיוב בהיטל השבחה, נפל פגם המצדיק את התערבות בית המשפט. לא הוכח כי אף שמבחינה טכנית המערערת אינה חוכרת לדורות במקרקעין, הרי שמבחינה מהותית יש לראותה ככזו כך שהיה בידי המשיבה להטיל עליה את תשלום היטל ההשבחה. בנסיבות אלו, הערעור מתקבל באופן שההחלטה במסגרתה וועדת הערר קבעה שיש להכיר במערערת כחוכרת לדורות לצורך היטל השבחה מבוטלת.
עמנ 70108-09-24 כוכב אגירה שאובה בע"מ נגד מדינת ישראל - ועדה מקומית לתכנון ובנייה הגלבוע (ניתן ביום: 15.1.26)
Reload document 
Open in new tab