הרכב השופטים: נעם סולברג, דוד מינץ, יעל וילנר
העליון דחה תשעה ערעורים על פס"ד מחוזי בו נדחו עתירות מנהליות שהגישו המערערים ואחרים נגד החלטת הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור בה אושרה תכנית מועדפת לדיור תמ"ל/3003 'רחובות מזרח' – זאת בכפוף להערה אחת הנוגעת לעניינה של אחת המערערות שנמצא ממש בטענתה אך לא ניתן להעניק לה את הסעד המבוקש כיוון שמדובר במעשה עשוי.
רקע עובדתי: תשעה ערעורים על פס"ד של בימ"ש לעניינים מינהליים בו נדחו עתירות שהגישו המערערים ואחרים נגד החלטת הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) מיום 21.12.2022, בה אושרה תכנית מועדפת לדיור תמ"ל/3003 'רחובות מזרח'; המערערים הם בעלי זכויות בחלקות המצויות בשטח התכנית, ובמסגרת העתירות שהגישו לביהמ"ש המחוזי העלו שלל טענות נגד התכנית – רוחביות ופרטניות כאחד, אשר כולן נוגעות לאופן האיחוד והחלוקה.
דיון משפטי: ביהמ"ש העליון דחה את הערעורים וקבע כי ניתן לחלק את הטענות לשלוש קבוצות עיקריות: האחת, טענות מצד בעלי הזכויות בחלק הדרומי של שטח התוכנית, שעניינן בהוצאת המקטע הדרומי של דרך 423 ממתחם האיחוד והחלוקה; השנייה, טענות מצד בעלי זכויות בשטח הצפוני, שעניינן בהרחבת התוכנית לשטח הצפוני ובאי-הכללת רובו של השפ"מ בתחום האיחוד והחלוקה; והשלישית, טענות מצד בעלי זכויות בחלקות שנערכו לגביהן הסכמי שיתוף או הסכמים דומים ונכללו בתחום האיחוד והחלוקה, שעניינן בהתחשבות בהסכמים אלה בטבלאות האיזון וההקצאה שצורפו כנספח לתוכנית. עוד קודם לפרק הדיון וההכרעה ביהמ"ש פירט באריכות רבה את טענות הצדדים לפני בית המשפט המחוזי, את פסק דינו של בית המשפט ואת הטענות בערעורים ובפרק הדיון וההכרעה, הכריע בתמצית שיש לדחות את הערעורים לפי תקנה 148(ב) לתקסדא, משנמצא כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שקבע ביהמ"ש המחוזי; ממצאים אלו תומכים במסקנותיו המשפטיות; ולא נפלה בידו כל טעות שבחוק. זאת בכפוף להערה אחת הנוגעת לעניינה של רורברג. כפי שפורט בהתחלה, ערעורם של רורברג נידון במסגרת קבוצת הטענות השלישית, שעניינה בהתחשבות בהסכמי שיתוף בטבלאות האיזון וההקצאה (לאחר שנקבע כי ככל שיוכח שיתוף, יופעל מקדם הפחתה למושע בהתאם לתוכן ההסכם ויתוקנו טבלאות האיזון וההקצאה).
על פי נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין, רורברג רשומה כבעלים ובנוסף לכך רשומים גם שני חוכרים לדורות לגבי חלקים מסוימים בחלקה. רורברג ביקשה להכיר בהסכמי החכירה שנכרתו עם שני החוכרים לדורות, לפיהם החכירה נוגעת לחלק מסוים ומוגדר מהחלקה כך שיש הפרדה בין השטח שלה לבין השטח שברשות החוכרים, וכל אחד מהם נוהג בשטחו מנהג בעלים. החוקר קבע כי משלא הוצג הסכם בינה לבין החוכרים בדבר פיצול הרישום בחלקה, אין מקום להתחשב בזכויות החכירה לעניין מקדם ההפחתה למושע, וכשם שהיו בבעלותה לפני האיחוד והחלוקה ("המצב הנכנס") חלקות עם זכויות חכירה, כך גם יהיה במצב שלאחר האיחוד והחלוקה ("המצב היוצא"). בהתאם לכך, בטבלאות האיזון וההקצאה הוקצו לרורברג מגרשים שלגביהם נרשמו גם זכויות החכירה לדורות של החוכרים, אך זאת ללא הקצאה של חלק מסוים במגרשים לחוכרים. ביהמ"ש קמא קבע כי תוספת זכויות לאחר הפעלת מקדם הפחתה למושע ניתנת במקרים בהם מורע מצבו של בעל הקרקע בין המצב הנכנס לבין המצב היוצא מבחינת מספר השותפים. במקרה של רורברג, מצבה נותר זהה במצב הנכנס ובמצב היוצא – בשני המצבים רשום בעלים אחד לצד שני חוכרים לדורות. החכירה במצב הנכנס אמנם נרשמה במרשם רישום המקרקעין, אשר כלל גם את שטחה, אולם לא נרשמה חלקה נפרדת בבעלות החוכרים, ולכן החלקה שבבעלות רורברג אינה מהווה יחידה תכנונית נפרדת ממקרקעי החוכרים. בנוסף, רורברג אינה צד ישיר להסכמי החכירה, והיא והחוכרים לא הציגו הסכמה מחייבת כלשהי עם החוכרים בעניין חלוקת הזכויות. בנסיבות אלה, היא אינה זכאית לקביעת מקדם הפחתה למושע במצב היוצא. במסגרת הערעור, רורברג טענה כי היה מקום לקבוע מקדם הפחתה למושע במצב היוצא. זאת מאחר שקיים הבדל משמעותי בין זכויותיה במצב הנכנס, לבין זכויותיה במצב היוצא. ביהמ"ש העליון סבור כי אכן, יש ממש בטענה זו. אין חולק כי הן לפני ביצוע האיחוד והחלוקה והן לאחר מכן, בעלי הזכויות בחלקה הרלוונטית יהיו שלושה: רורברג ושני החוכרים. ברם לא ניתן להתעלם מהעובדה, שבעוד שבמצב הנכנס לחוכרים יוחד חלק ספציפי ומוגדר בחלקה (כפי שעולה מנסח הרישום), וכל אחד מבעלי הזכויות יכול היה לפעול בחלקו ללא צורך בהסכמת האחר; במצב היוצא, הזכויות שניתנו לחוכרים במגרשי התמורה לא יוחדו לחלק מסוים. במובן זה, יש צדק בטענה כי הורע מצבה של רורברג בהקצאת הזכויות במגרשי התמורה.
לצד האמור, אין חולק כי התכנית נכנסה לתוקף זה מכבר, וכעולה מתשובות המשיבים לערעורים, בעלי הזכויות (שחלקם כלל לא צורפו להליכים המשפטיים הנוגעים לתכנית) ערכו פעולות שונות לקידום ביצועה והתקשרו בעסקאות למימוש זכויותיהם. במובן זה, בצדק טענו משיבי המדינה ויתר בעלי הזכויות, כי מדובר במעשה עשוי. בנסיבות אלה, לא ניתן בעת הזו להיעתר לבקשת רורברג לערוך תיקון של טבלאות האיזון וההקצאה. כמו כן, לא ניתן להיעתר לבקשה החלופית של רורברג ליתן לה זכויות בנייה נוספות. אף מבלי להידרש לעמדת משיבי המדינה כי הדבר אינו אפשרי, אכסניה זו אינה האכסניה המתאימה לדון בסעד מסוג זה. מובן כי אין בכך כדי לשלול מרורברג את האפשרות למצות זכויותיה מול הגורמים הרלוונטיים, באכסניה המתאימה לכך.
עעמ 1291/24 ציפורה גלר ו-4 אח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (ניתן ביום: 30.1.25)
Reload document 
Open in new tab