שם השופט/ת: עירית הוד
התקבלה תביעת המדינה, במסגרת הליך הסדר זכויות במקרקעין, לגבי חלקה בעין קיניא; נקבע, כי לא עלה בידי המשיבה להוכיח זכות בעלות פרטית בקרקע על-פי חוק הקרקעות העות'מני, בין מכוח הקצאה מהשלטון ובין מכוח החזקה ועיבוד במשך תקופת ההתיישנות; משלא הוכחה בעלות פרטית, הרי שמדובר בקרקע בבעלות המדינה.
רקע עובדתי: במסגרת הליך הסדר מקרקעין בתיק הסדר הוגשו תביעות סותרות – על ידי המדינה מחד גיסא, והמשיבה מאידך גיסא – לגבי חלקה בעין קיניא שברמת הגולן. התביעות הסותרות הועברו, על ידי סגן פקיד הסדר המקרקעין למחוז צפון, להכרעת בית המשפט; זאת, מכוח סעיף 43 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) תשכ"ט-1969. לטענת המדינה, מדובר בחלקה טרשית שלא הוקצתה מעולם; העובדות העולות מפענוחי תצ"א המצויים בידי המדינה מצביעות על כך שהקרקע לא הייתה מעובדת בשנים הרלוונטית. והדבר מקים חזקה עובדתית לכך שמדובר בקרקע ללא בעלים פרטיים ולפיכך היא שייכת למדינה. עוד נטען, כי אין במסמכים שצורפו לתזכיר התביעה כדי להוכיח את בעלות המשיבה בקרקע ואף לא זיקה אליה; לא הוכחה רכישת זכויות בקרקע ממי שנמצא לגביו, כי הוא בעל הזכות בה. מנגד, טענה המשיבה, כי מדובר בקרקע חקלאית המצויה בבעלות פרטית מאז ומתמיד; בעלה המנוח של המשיבה רכש אותה מהבעלים הקודם ונהג בה מנהג בעלים ללא התנגדות מצד המדינה החל משנת 2000. עד שנות השמונים, כך נטען, עיקר העיבוד היה עיבוד פלחה (דגנים וחיטה) בהתאם לעונה ולאחר מכן ועד היום קיימים שם מטעי עצים מסוגים שונים, לרבות עצי זיתים או אפרסקים אשר בני משפחת המשיבה טיפחו והם נהנים מתוצרתם. כן טענה המשיבה, כי העובדה שמדובר בבעלות פרטית וגם עניין העברת הבעלות ידועים ומוסכמים על כל תושבי עין קיניא, לרבות המועצה המקומית, אשר אף תיעדה זאת ברישומיה. ומכל מקום, מוכר הקרקע, אשר בעלה של השמיבה נכנס בנעליו, רכש זכויות מכוח התיישנות רוכשת במהלך עשרות שנים לפני שנת 1981 ובטרם נכנס חוק רמת הגולן, תשמ"ב-1981, לתוקף, וזאת לפי חוק הקרקעות העות'מני משנת 1858.
דיון משפטי: בית המשפט קיבל את תביעת המדינה וקבע כי הקרקע מושא התביעה היא קרקע לא מוסדרת ברמת הגולן. שטח רמת הגולן נמצא בשליטת מדינת ישראל משנת 1967, כאשר תחילה הוחל ברמת הגולן משטר צבאי ומשנת 1981 הוחל החוק הישראלי בהתאם לחוק רמת הגולן. חוק הקרקעות העות'מני מחלק את הקרקעות לחמישה מינים: מולכ – שהיא קניינו הפרטי הגמור של אדם, מירי – השייכת לאוצר הממשלה, מואת – קרקע מתה שאינה מוחזקת בידי איש ולא הוקצתה לשימוש הציבור והיא רחוקה מהכפר או העיר, מתרוכה – קרקע ברשות הרבים, ווקף – קרקע של הקדש. במשטר הקרקעות במשפט העות'מני מרבית הקרקעות סווגו כקרקע מירי. בקרקעות מסוג זה, הייתה הבחנה בין זכות הבעלות (הרקבה) לבין זכות ההנאה מהקרקע (התצרוף). הבעלות העליונה בקרקע שייכת לאמירות, בעוד שזכות החזקה, השימוש ואכילת הפירות לגביהן הוקנתה למחזיק. עם כניסת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, לתוקף, הבעלות בקרקעות מירי הפכה לבעלות מלאה, בהתאם להוראת סעיף 153 לחוק המקרקעין.
במקרה דנן, לא עלה בידי המשיבה להוכיח את טענתה לפיה מדובר בקרקע בבעלות פרטית מלאה. בפרט, בהסכם המכר משנת 1943 אשר הוגש על ידי המשיבה צוין, כי מדובר בקרקע מסוג מירי; האמור לא עולה בקנה אחד עם טענת המשיבה, לפיה מדובר בקרקע פרטית. לא זו אף זו, אחת מהטענות של המשיבה במסגרת ההליך היא לקניית זכות בעלות בקרקע מכוח עיבוד, כאמור בסעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מני; הסעיף האמור חל רק על חלק מסוגי האדמות בהתאם לקטגוריזציה שהייתה מקובלת בתקופה העות'מנית – אדמות מסוג מירי או מוקופה. ומכל מקום, אף אם הייתה מתקבלת טענת המשיבה, לפיה מדובר בקרקע פרטית, הרי שהיה עליה להוכיח את שרשרת העברת הזכויות בחלקה. דא עקא, הדבר לא עלה בידיה.
לאור המסקנה שמדובר בקרקע מירי, כדי להוכיח את זכויותיה בחלקה על המשיבה היה להוכיח אחת משתיים: הקצאת הקרקע על ידי השלטונות או החזקה ועיבוד של החלקה בהתאם להוראות סעיף 78 לחוק העות'מני. בהתאם לסעיף 3 לחוק העות'מני, זכות הבעלות בקרקע מירי שייכת לאוצר הממשלה. בהתאם לחוק העות'מני, ניתן לרכוש קרקע כאמור על ידי רישיון או נתינה מידי פקיד הממשלה המיוחד הממונה לשם כך. מי שלוקח קרקע ממין זה מקבל שטר קניין שחתימת המלך טבועה עליו ונקרא שטר טאבו (קושאן). כלל חשוב הוא, כי אין אדם יכול להעביר יותר ממה שיש לו. לפיכך, יש לעקוב אחר שרשרת הזכויות כדי להבטיח, כי כל רוכש רכש בתורו את הזכויות ממי שהיה בעל הזכויות בקרקע; את ראשיתה של כל שרשרת זכויות בעלות במקרקעין בארץ ישראל העות'מנית צריך היה לזקוף לזכותה של הקצאה קדומה מהשלטון. במקרה דנן, לא הוכחה זכותם של המוכרים בהסכם משנת 1943 ביחס לחלקה מושא התביעה; לא הוגשו מסמכים המלמדים על הקצאת הקרקע מהשלטון, וההסכם שותק בעניין זה ולא מתייחס לשאלת קיומו של קושאן.
כאמור, הדרך השנייה להוכחת הזכויות בקרקע היא באמצעות הוכחת החזקה ועיבוד חקלאי בהתאם להוראות סעיף 78 לחוק העות'מני – זאת גם על-ידי מי שלא היה בעל זכויות בקרקע. בהוראת סעיף 78 מעוגן המכשיר המשפטי של "התיישנות רוכשת"; בהתמלא התנאים הנדרשים, בכוחה של התיישנות זו להעניק למחזיק זכות פוזיטיבית במקרקעין. בפסיקה הובהר, כי סעיף 78 מקנה זכות בקרקע רק למי שעיבד אותה בשעיר של 50% לפחות; עוד נקבע, כי יש צורך בעיבוד "רציף", למעט תקופה קצרה של שבתון מטעמים חקלאיים טהורים. שימושים אחרים בקרקע כגון מגורים, רעיית בהמות, הקמת גורן, חציבה בקרקע וכיוצא באלה אינם מעניקים זכות כלשהי במקרקעין. תקופת ההתיישנות לפי סעיף 78 לחוק העות'מני היא 10 שנים; במסגרת סעיף 22 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, היא הוארכה ל-15 שנים.
זאת ועוד. בהתאם להוראות חוק יסוד: מקרקעי ישראל שחוקק בשנת 1960, הבעלות על נכסי מקרקעין של מדינת ישראל לא תוכל להיות מועברת על ידי מכירה או בדרך אחרת. לפיכך, החל ממועד זה לא יכול מחזיק במקרקעי מדינה להירשם כבעלים של הקרקע מכוח התיישנות רוכשת. החל מחוק היסוד, ההתיישנות באדמות מדינה לפי סעיף 78 לחוק, אינה עוד "רוכשת", ומקנה זכויות קניין, אלא דיונית בלבד, כהגנה נגד תביעה לסילוק יד בגין הסגת גבול. משמעות הדברים הינה כי רכישת בעלות באדמות מדינה באמצעות התיישנות רוכשת לפי סעיף 78 לחוק העות'מני אפשרית ברמת הגולן עד לשנת 1981 בלבד. בנסיבות העניין, השנים הרלוונטיות לצורך בחינת קיומה של התיישנות רוכשת בהתאם להוראות סעיף 78 לחוק העות'מני ומכוח עיבוד הן 1967-1981. בהקשר זה, אין לקבל את עמדתה של מפענחת תצלומי אוויר מטעם המשיבה לפיה די בניקוי החלקה ובכך שאין בה צמחיה טבעית, אף אם לא שתלו דבר, כדי ללמד על עיבוד החלקה כנדרש. ברי, כי ככל שמישהו מנקה את הקרקע אולם לא עושה מעבר, לא זורע וכדומה, הרי שלא מדובר בעיבוד כנדרש לצורך בעלות רוכשת; כך, ניתן לסקל ולנקות שטח לצורך מרעה צאן ולא בהכרח שיש שם גידול. לעומת זאת, לפי חוות דעת מפענח מטעם המדינה, המתייחסת למועדים הרלבנטיים להליך זה, הקרקע אינה מעובדת ואף אינה חרושה.
בנסיבות דנן, לאחר בחינת חומר הראיות וההתרשמתי מהעדים, המסקנה הינה כי לא עלה בידי המשיבה להרים את הנטל המוטל על כתפיה ולהוכיח את עיבוד החלקה בשנים הרלוונטיות לשם השתכללותה של התיישנות רוכשת בהתאם להוראות סעיף 78 לחוק העות'מני. משלא הוכחה בעלותה של המשיבה בקרקע ובשים לב לכך שמדובר בקרקע מירי אשר מסיווגה עולה, כי היא הייתה בבעלות השלטון, הרי שמדובר בקרקע בבעלות המדינה.
לאור האמור, נקבע כי המדינה זכאית להירשם כבעלת החלקה מושא התביעה במסגרת הליך ההסדר.
תא 31328-08-22 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' הנא מוגרבי (ניתן ביום: 20.2.25)
Reload document 
Open in new tab