שם השופט/ת: גלעד הס
פסק הדין עוסק בתביעה שהוגשה מכוח חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו–2006, במסגרתה ביקשו בעלי רוב הדירות במתחם ברחוב הרא"ה 75–79 ברמת גן לכפות על שתי בעלות דירות סרבניות להצטרף להסכם פינוי־בינוי שנחתם עם היזם. המחלוקת המרכזית נסבה סביב השאלה האם סירובן של הנתבעות לחתום על ההסכם מהווה "סירוב סביר" כהגדרתו בחוק, או שמא מדובר בסירוב בלתי סביר המצדיק כפיית ההתקשרות. בית המשפט המחוזי בתל אביב, מפי השופט גלעד הס, בחן בהרחבה את עקרונות דיני הפינוי־בינוי, את האיזון בין זכות הקניין של הדייר הבודד לבין האינטרס הציבורי בהתחדשות עירונית, ואת סוגיית השוויון בחלוקת התמורות בין הדיירים. בפסק הדין נקבע כי התנגדות הנתבעות אינה מבוססת על טעמים סבירים, וכי ההסכם מעניק תמורות הוגנות, שוויוניות וכדאיות מבחינה כלכלית. לפיכך התקבלה התביעה ונקבע כי ניתן לכפות את חתימת הנתבעות על ההסכם.
רקע עובדתי: פסק הדין עוסק במקרקעין הידועים כחלקות 356–358 וחלק מחלקה 487 בגוש 6159 ברחוב הרא"ה ברמת גן. על המקרקעין בנויים שלושה מבנים ישנים הכוללים שלושים יחידות דיור ושבע יחידות מסחר. התובעים היו בעלי הזכויות בשלושים וחמש מתוך שלושים ושבע היחידות במתחם, בעוד שהנתבעות היו בעלות שתי הדירות הנותרות. הנתבעת הראשונה הייתה בעלת דירה בשטח של כ־61 מ"ר, ואילו הנתבעת השנייה הייתה בעלת דירה גדולה יותר בשטח של כ־105 מ"ר. בשנת 2014 התקשרו רוב בעלי הדירות עם יזם בפרויקט של תמ"א 38/2 שכלל הריסה ובנייה מחדש, אולם בשל קשיים תכנוניים הפך הפרויקט בהמשך לפרויקט פינוי־בינוי המבוסס על תוכנית מפורטת שאושרה בשנת 2021. התוכנית אפשרה הקמת מגדל מגורים בן עשרים קומות ובו כ־95 יחידות דיור חדשות. במהלך השנים עבר ההסכם מספר שינויים ותוספות. בתחילה התבסס ההסכם על מתווה של תמ"א 38, אולם לאחר אישור התוכנית המפורטת עודכן ההסכם כך שיתאים למתכונת של פינוי־בינוי. בשנת 2019 נחתם "נספח התאמת התמורות", שבמסגרתו נקבע כי כל בעל דירה יקבל דירה חדשה בשטח זהה לדירתו הקיימת, בתוספת אחידה של 12 מ"ר, מרפסת, חניה ומחסן ככל שהדבר יתאפשר. לגבי הדירות הקטנות במיוחד נקבעה תוספת גדולה יותר כדי לעמוד בדרישות הדין לשטח מינימלי של דירה. שלושים וחמישה מתוך שלושים ושבעה בעלי הדירות חתמו על ההסכם בנוסחו המעודכן, אולם שתי הנתבעות סירבו להצטרף אליו. הנתבעות טענו כי אינן מתנגדות עקרונית לפרויקט פינוי־בינוי, אך לשיטתן ההסכם איננו שוויוני ואינו מעניק להן תמורה הוגנת.
דיון משפטי: בית המשפט עמד על המסגרת הנורמטיבית של חוק פינוי ובינוי ועל האיזון שהוא יוצר בין זכות הקניין לבין האינטרס הציבורי בהתחדשות עירונית. השופט הס הדגיש כי זכות הקניין היא זכות יסוד חוקתית המעוגנת בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, וכי ככלל אין לכפות על אדם לבצע דיספוזיציה בקניינו בניגוד לרצונו. עם זאת, המחוקק הכיר בכך שבתחום הפינוי־בינוי עלול כל בעל דירה בודד להפוך ל"בעל זכות וטו" המכשיל פרויקטים שלמים ממניעים בלתי מוצדקים. על רקע זה חוקק חוק פינוי ובינוי, המאפשר בנסיבות מסוימות לכפות על דייר סרבן להצטרף לעסקה כאשר סירובו אינו סביר. בית המשפט הדגיש כי החוק יוצר מנגנון דו־שלבי: תחילה נדרש רוב מיוחס מבין בעלי הדירות, ולאחר מכן נבחנת בבית המשפט שאלת סבירות הסירוב. בית המשפט הפנה בהקשר זה לפסק הדין המנחה בע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין, שבו נקבע כי רשימת המקרים המנויים בחוק, שבהם ייחשב הסירוב לסביר, אינה רשימה סגורה, וכי לבית המשפט שיקול דעת רחב לבחון את מכלול נסיבות המקרה. בהתאם לכך נדרש בית המשפט לבחון האם טענות הנתבעות בדבר היעדר כדאיות כלכלית ואי־שוויון בתמורות אכן מצדיקות את סירובן.
תחילה דן בית המשפט בטענת הנתבעת השנייה כי ההסכם בטל בשל אי־התקיימות התנאים המתלים. בית המשפט דחה טענה זו הן מהטעם הדיוני והן מהטעם המהותי. לאחר מכן בחן בית המשפט את שאלת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בית המשפט קבע כי הנטל להוכיח כדאיות כלכלית מוטל על היזם, וכי נטל זה הורם באמצעות חוות דעתה של השמאית שיר ציטרון. חוות הדעת קבעה כי הרווח היזמי הצפוי עומד על כ־14% מן הפדיון, שיעור סביר ומקובל בפרויקטים מסוג זהוכי כל בעלי הדירות נהנים מעליית ערך משמעותית של דירותיהם.
ליבת פסק הדין עסקה בשאלת השוויון בחלוקת התמורות. בית המשפט הכיר בכך שאי־שוויון בתמורות עשוי להצדיק סירוב סביר לעסקת פינוי־בינוי, אף שהדבר אינו מופיע במפורש בחוק. השופט הס הפנה לשורת פסקי דין שעסקו בסוגיה, ובהם רע"א 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן, שם נקבע כי בעת בחינת עסקת התחדשות עירונית יש לבדוק האם נשמר השוויון בין הדיירים. עוד הפנה לפסק הדין בת"א (חי') 30410-10-20 אבנר דניאל נ' שמעון פייביש, שבו הודגש כי השוויון הוא חלק בלתי נפרד מבחינת הוגנות העסקה. נקבע כי מנגנון התמורות שנבחר בפרויקט דירה חדשה באותו שטח, בתוספת אחידה של 12 מ"ר, יוצר שוויון מהותי בין כלל בעלי הדירות. בית המשפט הדגיש כי כל דייר מקבל את מלוא שטח דירתו הקודמת, ולכן זכויותיו הקנייניות נשמרות, בעוד שהתוספת האחידה מבטאת חלוקה שוויונית של זכויות הבנייה הנוספות שנוצרו בפרויקט.באשר לטענת הנתבעת השנייה כי בעלי דירות גדולות זכאים לתוספת גדולה יותר, קבע בית המשפט כי אין לקבל עמדה זו. השופט הס ציין כי אימוץ מנגנון יחסי־אריתמטי היה מוביל להעמקת פערים בין בעלי הדירות, בעוד שמטרת ההתחדשות העירונית היא לשפר את מצבם של כלל הדיירים באופן מאוזן. עוד הודגש כי בפסיקה הוכרה האפשרות להעניק תוספת שונה לדירות שונות, אך אין חובה לעשות כן. בית המשפט קבע כי במקרה זה הבחירה במנגנון של תוספת אחידה היא בחירה לגיטימית, סבירה ומקובלת בפרקטיקה של פרויקטי פינוי־בינוי.
בסיכומו של דבר קבע בית המשפט כי סירובן של הנתבעות לחתום על ההסכם אינו סירוב סביר כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי. נקבע כי הפרויקט הוא פרויקט ראוי, כלכלי והוגן, כי התמורות שנקבעו במסגרתו שוויוניות וסבירות, וכי התנגדות הנתבעות מעכבת ללא הצדקה מיזם התחדשות עירונית משמעותי. לפיכך התקבלה התביעה, ובית המשפט הורה למעשה על כפיית ההתקשרות בהסכם הפינוי־בינוי.
ת"א 42823-03-24 קרן אור - שרותי כח אדם בע"מ ואח' נ' באבו ואח' (ניתן ביום: 11.5.26)
Reload document 
Open in new tab