מהי הדרך הראויה לחישוב הפטור ממס שבח, בדירת מגורים צמודת-קרקע, מקום בו ישנו מבנה קטן עם חלקת קרקע גדולה הצמודה לה, כאשר ישנן גם זכויות בניה שלא מומשו?