שם השופט/ת: ארז יקואל
בית המשפט נענה לבקשת חברה והורה לאכוף הסכם תמ"א שנחתם בינה ובין דיירים בבניין משותף. נקבע כי הדיירים חתמו על ההסכם כשהם ערים לתכליתו, למשמעויותיו ולהשלכותיו. הם התקשרו בהסכם מתוך גמירת דעת ורק בהמשך הדרך נמלכו בדעתם וחזרו בהם מההסכמה, זאת מטעמיהם וללא כל הצדקה בדין.
רקע עובדתי: החברה עותרת לאכוף על הנתבעים - בעלי הזכויות בבית משותף - הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, שלגישתה נכרת בין הצדדים. בעוד שחלק מן הנתבעים אינם כופרים בקיומו של ההסכם הנזכר, אחרים טוענים כי הוחתמו על הסכם זה בעורמה, תוך ניצול חולשתם ותמימותם, שעה שהחברה הדגישה בפניהם כי לא יהיה בו כדי לחייבם בדבר. השאלה העיקרית הצריכה הכרעה היא, האם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב כדין. ככל כן, יש לבחון האם לאותם נתבעים המבקשים להשתחרר מן ההסכם יש עילה לעשות כן. הצדדים חתמו על הסכם שתכליתו חיזוק ושיפוץ המבנה, וזאת בתמורה לזכויות הבנייה הקיימות ובניית דירות נוספות, שהבעלות בהן תהיה של החברה. כל הנתבעים, למעט הנתבע 10, חתומים על ההסכם. הבקשה להיתר בניה לפרויקט, סורבה, עקב התנגדותם של 2/3 מבעלי הזכויות במבנה למתן ההיתר המבוקש. בעקבות כך הוגשה התובענה דנא, המבקשת לאכוף על הנתבעים את ההסכם.
לטענת החברה, התנגדות הנתבעים (או מי מהם) למתן היתר בניה מהווה הפרה גסה של ההתחייבות שנטלו על עצמם. משכך, מתבקשת אכיפת ההסכם לצד הוראה לנתבעים לקיים את התחייבויותיהם מכוחו ומכוחם של המסמכים הנלווים. הנתבעים 4-1, ו - 10-11 טוענים כי חתימתם על ההסכם ועל המסמכים הנלווים הושגה במרמה, ולמצער על דרך הטעיה והצגת מצגי שווא. לשיטתם, הובהר להם על ידי החברה, כי הסכמתם ניתנת אך לביצוע בדיקות ראשוניות בלבד, אשר אינן מחייבות אותם בביצוע הפרויקט.
דיון משפטי: בית המשפט פסק כי דין התביעה להתקבל. הנתבעים חתמו על ההסכם כשהם ערים לתכליתו, למשמעויותיו ולהשלכותיו. טענות הנתבעים כי הופעל עליהם לחץ פסול כלשהו, כי נמסר להם מידע מוטעה מטעם החברה או כי הוצג בפניהם מצג שווא בטרם חתמו על ההסכם - נטענו בעלמא, לא הוכחו, ואף נסתרו בראיות אובייקטיביות וחיצוניות וביניהן שיחה מוקלטת מזמן אמת. הנתבעים התקשרו בהסכם מתוך גמירת דעת ורק בהמשך הדרך נמלכו בדעתם וחזרו בהם מההסכמה שנתנו לביצוע הפרויקט. זאת מטעמיהם וללא כל הצדקה בדין. מכאן המסקנה כי יש מקום לאכוף את ההסכם. טענותיהם של הנתבעים נעוצות בכך שיסוד גמירת הדעת אינו מתקיים. בהתאם לדין, על גמירת הדעת ניתן ללמוד מ: "לשון המסמך, תוכנו והתנהגות הצדדים לפני ניסוחו, בזמן החתימה עליו ולאחר מכן". אשר ללשון המסמך, בכותרתו צוינה המילה "הסכם", ובהתאם לאמור בו, הנתבעים יעבירו לחברה את מלוא זכויות הבנייה במבנה, והיא מצדה תבצע עבודות לחיזוקו בהתאם לתמ"א 38. ההסכם מפורט למדי, ומחזיק לא פחות מ-37 עמודים. גם לכך חשיבות לא מועטה, שכן בקיומה של מסוימות יש להעיד על גמירת דעתם של הצדדים (ע"א 1049/94 בעניין דור אנרגיה). חרף האמור, טענו הנתבעים, כי חתמו על "מסמכים ראשוניים בלבד", במטרה "לקבל אישור עקרוני מהעיריה". אלא שטענות אלו אינן יכולות לדור בכפיפה אחת עם האמור בהסכם, שמיטיב לתאר באופן מפורט את זכויות וחובות הצדדים, ואין בו זכר ל"ראשוניות" כלשהי. למעשה, הנתבעים מבקשים להתנער מן האמור בהסכם, ולטעון כי חרף נוסחו המפורט והמפורש, סברו כי משמעותו היא שונה.
זאת ועוד, נקבע כי לא אחת נפסק בהקשרים דומים, כי: "אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא". לא הועלתה כל טענה, קל וחומר ראיה, כי מי מהנתבעים הוא בעל מגבלה כלשהי, באופן השולל את יכולתו להבין את טיב המסמך עליו חתם. כפי שכבר נפסק, על בעל הדין המבקש לסתור את חזקת החתימה הנזכרת מוטל נטל כבד להוכיח את גרסתו, וכוחה של החזקה יפה במיוחד כאשר מדובר במסמך מהותי, כגון הסכם לעסקה במקרקעין. גמירת הדעת בענייננו הוכחה אף באמצעות אמירות מתקופה מאוחרת להסכם. כך למשל, יש לייחס משקל ראייתי משמעותי לתת לדברים שהשמיעה הנתבעת 11 במהלך שיחת טלפון עם עובד במשרדו של עוה"ד, למעלה משנה לאחת חתימת ההסכם: "לא רוצה יותר עכשיו תמ"א 38... נכון, הסכמתי בעבר, ועכשיו אני לא רוצה". הדברים שנאמרו על ידי הנתבעת 11 בשיחת הטלפון הם בבחינת הודאת בעל דין, החושפת את עמדתם של הנתבעים פנימה, ולפיה חתמו על ההסכם אך שינו את דעתם בהמשך. בהודאה כגון זו יש כדי לערער באופן משמעותי את מהימנות גרסת הנתבעים בהליך זה אשר לקיומו של פגם ברצון, ואף לחתור תחתיה. עקרון יסוד הוא כי הסכמים יש לקיים ואין די בשינוי דעתו של אחד הצדדים להסכם על מנת שתוכר אפשרותו להשתחרר מן המוסכם. בהמשך עדותה, הביעה הנתבעת 11 חשש כי החברה תקים במבנה דירות גן, שתבואנה על חשבון חניות הנתבעים. מכאן ניכר שההתנגדות לפרויקט מונעת מטעמים של כדאיות העיסקה ולא מטעמים של פגם ברצון, המאפשרים חזרה מהסכם.
יתרה מזו, נקבע כי למול הראיות שהציגו הנתבעים, ניצבות אלו מטעם החברה, מהן נלמד כי הנתבעים נטלו חלק אקטיבי בהליך החתימה על ההסכם, באופן התומך בגמירת דעתם. לגרסתו של עו"ד פינקלשטיין, שאחת מדיירות הבניין פנתה אליו על רקע היכרות אישית בבקשה לייעוץ משפטי בעניין תמ"א 38: "אני ישבתי בשתי ישיבות בשתי ישיבות של הדיירים אני ראיתי את ההסברים ולמרות שחלפו הרבה שנים, אני לא זוכר כל בעיה, כל בעיה שהיא לא הייתה ניתנת לפיתרון במסגרת אותן הישיבות. ראיתי שהסבירו, ראיתי שאנשים הבינו בדיוק את מהות הפרויקט ומה הם הולכים לקבל ומה הם הולכים לתת בעד התמורה שלהם". נקבע כי גרסתו של עו"ד פינקלשטיין מהימנה ויש לייחס לה משקל ראייתי מוגבר, משמדובר בעד בלתי תלוי, ללא כל עניין בתוצאות ההליך. תפקידו התמצה בכך שהפנה את הדיירת לעו"ד דב ארבל, ובהמשך התלווה אליו לפגישות עם הנתבעים, וזאת בשל רצונו להכיר את תחום ההתחדשות העירונית. ש מקום לייחס משקל ראייתי ניכר אף לגרסת הנתבעת 8, אשר העידה מטעם התובעת כנזכר וציינה בתצהירה כי עודנה מעוניינת בהוצאת הפרויקט אל הפועל. לדבריה, "באותו זמן שחתמנו? לא היה בעיה, כולם חתמו, אחר כך קיטרו". גרסה זו המגעת מגזרת הנתבעים לא נסתרה והיא מתארת את הווייתם של דברים, המתיישבת עם גרסת החברה ואף עם גרסתה האותנטית של נתבעת 11 עת הוקלטה. ממכלול הראיות מתחוור כי בעת שחתמו הנתבעים על ההסכם, הם הסכימו לביצוע הפרויקט. בהמשך, השתנתה דעתם מבלי שנשאו בנטל הכבד הרובץ שלפתחם כדי לסתור את חזקת מעשה חתימתם.
יתר על כן, נקבע כי אכן ישנם קשיים שונים שמתעוררים בכל הנוגע להסכם ולנסיבות האופפות את החתימה עליו. כך למשל, לא נסתרה טענת הנתבעים כי לא קיבלו העתקים מההסכם. נוסף על כך, אין מחלוקת כי חתימות הנתבעים מופיעות על טבלה בעמוד הראשון להסכם בלבד, וכי לא מופיעות חתימות על כל עמוד ועמוד בהסכם, כפי שלרוב מקובל בהסכמים דומים. חרף האמור, מכלול הדברים מטה את הכף לזכותה של החברה, ויש להעדיף את גרסתה לפיה ההסכם נחתם מתוך גמירת דעת של הנתבעים. לא נמצא כי עצמתם של הכשלים הנזכרים מגעת כדי שמיטת הקרקע מתחת להסכם. זאת, בהינתן כי ההסכם נכרת מתוך הבנה של הנתבעים את תכליתו והסכמתם ביחס לתנאיו, הדין החל בכל הנוגע למשמעות שלא נסתרה שיש לייחס לחתימה על מסמך משפטי, דברי הנתבעת 11 בהקלטה, ועדותו של הנתבע 2 הגובלת בהיתממות. למול אלו ניצבות העדויות הסדורות בליבתן שהובאו מטעם החברה, שנתמכו בהשוואתן הלוגית לראיות חיצוניות בדמות נוסח ההסכם, המסמכים הנלווים וגרסאות עדים חיצוניים. לטענת הנתבעים לא התקיימו התנאים הקבועים בסעיפים 5 ו-7 לחוק החיזוק (הסכמת כל בעלי הדירות ואימות חתימה כדין). נקבע כי בית משפט זה אינו הפורום המתאים לדון בסוגיות אלו. יש להבחין בין השאלה אם בין הצדדים נכרת הסכם מחייב - ועליה יש להשיב בחיוב - לבין השאלה אם התקיימו התנאים הקבועים בדין להוצאת הפרויקט אל הפועל. שאלה אחרונה זו מסורה למפקח על רישום המקרקעין. כך, בסעיף 5 לחוק החיזוק נאמר במפורש, כי ככל שלא ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות במבנה, רשאי המפקח על רישום המקרקעין לאשר את ביצוע העבודה, והכל בתנאים המנויים באותו סעיף. הוא הדין אף באשר לסוגיית אימות חתימה כנדרש בסעיף 7 הנזכר. ממילא נקבע באותה הוראת סעיף 7 כי הסכמה לביצוע עבודה ברכוש המשותף, הטעונה אימות חתימה כדין, יכולה להינתן אף לאחר מתן היתר בנייה. מכאן, שבכל מקרה, לא זהו השלב להכריע בכך.
תא 39301-03-18 זלמן ארן 8 בע"מ נגד צמח נדרה אורייה ואח' (ניתן ביום: 5.2.2023)
Reload document 
Open in new tab