הרכב השופטים: נעם סולברג, דפנה ברק-ארז, רות רונן
התקבל ברוב דעות ערעור על פסק דין העוסק בשאלה למי עומדת הבכורה ביחס לזכויות בדירת מגורים משפחתית – לגרושתו של הבעלים הרשום של הדירה, או למדינת ישראל, שהטילה שעבוד על המקרקעין מכוח פקודת המסים (גביה); בדעת הרוב נקבע, כי בנסיבות העניין, אין מניעה לראות את הערת האזהרה שנרשמה על ידי המערערת כתקפה, אף שבמקור הרישום נעשה בניגוד לצו ביניים שיפוטי, וזאת לאחר שהצו התבטל; וכי יש מקום להכיר בהערת האזהרה כשעבוד קודם לצורך תחרות הזכויות בגדרו של סעיף 11א(2) לפקודת המסים (גביה).
רקע עובדתי: ערעור שבמוקדו הזכויות בדירת מגורים בקריית אתא, בה התגוררו המערערת, בן הזוג לשעבר וילדיהם במהלך חייהם המשותפים. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה האם זכויותיה של המערערת (האישה), גרושתו של המשיב 3 (הבעל) הרשום היום כבעל הזכויות בדירה, גוברות על אלה של המשיבים 1-2 – המרכז לגביית קנסות, אגרות והוצאות, ומס הכנסה חיפה (המדינה), הטוענים לזכויות בדירה מכוח שעבודים שנרשמו לטובתם בגין חובות של הבעל כלפיהם. במסגרת הסכם הגירושין שנחתם ביניהם, קבעו בני הזוג, בין היתר, כי עם סידור הגט וקבלת תוקף של פסק דין להסכם תעבורנה זכויות הבעל בדירה על שם האישה במלואן, ללא כל תמורה. לאחר מועד החתימה על הסכם הגירושין, הגיש אדם שלישי (עמרה) – שהיה מעורב ברכישת הדירה, מאחר שבני הזוג לא הצליחו לקבל משכנתה – תביעה נגד הבעל, במסגרתה ניתן צו מניעה זמני האוסר על העברת הזכויות בדירה; בסמוך לכך ובזמן שהצו היה בתוקף, נרשמה הערת אזהרה על הדירה לזכותה של האישה (הנובעת מהסכם הגירושין). הצו בוטל לאחר שנדחתה תביעת עמרה; גם תביעת האישה נגד עמרה להצהרה כי הזכויות בדירה שייכות לה בלבד, נדחתה. במקביל, התנהל נגד הבעל הליך פלילי, ובגזר גזר הדין הוטל עליו קנס בסכום של 700,000 ₪; משהחוב לא שולם, נרשמו הערות לטובת המדינה מכוח סעיף 11א(2) לפקודת המסים (גביה). תביעת האישה להצהיר עליה כבעלת הזכויות בדירה מכוח הסכם הגירושין והערת האזהרה שנרשמה לטובתה; וכי זכויותיה גוברות על "העיקולים" (כך בלשונה) שהוטלו על ידי המדינה – נדחתה על-ידי בית המשפט המחוזי. בית המשפט קבע, כי פסק הדין שניתן בתביעת האישה נגד עמרה מקים מעשה בית דין המונע ממנה להגיש את התביעה הנוכחית; כי הערת האזהרה נרשמה בחוסר תום לב ובניגוד לצו המניעה הזמני שהוטל במסגרת תביעת עמרה; וכי לא ניתן לומר שמדובר בעסקה "כמעט מושלמת", המקימה למערערת זכות קניין שביושר המקנה לה עדיפות על פני השעבודים שהטילה המדינה. לטענת האישה בערעורה, צו איסור הדיספוזיציה הוצא בהליך שהתקיים בין הבעל לבין עמרה, והוא אינו חל כלפי כולי עלמא. עוד נטען, כי אף אלמלא רישום הערת האזהרה, יש לה זכות קניין שביושר בדירה הגוברת על זכותה של המדינה; בהקשר זה, יש לראות בהסכם הגירושין כהסכם מכר ולא כהסכם מתנה. מנגד, טענה המדינה, בין היתר, כי במקרה דנן כי לזכותה נרשמו שעבודים ולא "עיקולים; מדובר בשעבוד מן הדין אשר נדחה רק מפני שעבודים קודמים.
דיון משפטי: בית המשפט העליון קיבל את הערעור ופסק כי יש לקבל את טענת המערערת בכל הנוגע להערת האזהרה שנרשמה לטובתה, ומטעם זה לקבוע כי זכויותיה בדירה גוברות על זכויות המדינה; אי לכך, דין הערעור להתקבל. אכן, אין חולק כי בעת רישום הערת האזהרה על ידי המערערת היה קיים צו מניעה זמני שאסר על הבעל להעביר את זכויותיו בדירה, אשר הוצא במסגרת תביעת עמרה. ברם, מרגע שהוסרו הסעדים הזמניים שניתנו לטובת עמרה ונדחו טענותיו נגד הבעל, הרי שהתייתר הצורך להגן על עמרה מפני שינוי המצב הקיים. המסקנה המתבקשת הינה כי כל עוד עמדו הסעדים הזמניים בתוקפם, הערת האזהרה שנרשמה על ידי המערערת הייתה כפופה להם. במילים אחרות, נושה אשר זכויותיו בדירה היו נוצרות (ונרשמות כדין) קודם להסרת הסעדים הזמניים, יכול היה לטעון כי זכויותיו קודמות לזכויותיה של המערערת. ואולם, עם ביטול הסעדים הזמניים וכאשר הסתיים הצורך להגן על עמרה ולשמור על מצב הדברים הקיים בנוגע לזכויות בדירה שעמרה היה עשוי לזכות בהן מכוח תביעתו – אין עוד כל מניעה לראות בהערת האזהרה שנרשמה על ידי המערערת כהערת אזהרה תקפה. זאת, מאחר שאין חולק כי במועד זה יכלה המערערת לרשום לזכותה הערת אזהרה כדין. במילים אחרות – אילו הייתה המערערת מוחקת במועד ביטול הסעדים הזמניים את הערת האזהרה הקודמת ובה בעת רושמת אז הערת אזהרה נוספת, נראה כי לא הייתה מחלוקת כי הערה כזו היא תקפה. הסעדים הזמניים ניתנו כאמור במסגרת היחסים שבין הבעל לעמרה – כדי להגן על זכויותיו של עמרה; בהתאם, עצם רישומה של הערת האזהרה בניגוד לסעדים הזמניים לא פגע בכל אינטרס או זכות של המדינה, אשר באותה עת כלל לא היו רשומים השעבודים לטובתה. כמו-כן, ישנה חשיבות לכך שמקרה דנן חלף כאמור פרק זמן ארוך מאוד בין המועד בו בוטלו הסעדים הזמניים לבין המועד בו נרשמו הזכויות לטובת המדינה; בנסיבות כאלה אין לומר כי ההכרה בתוקפה של הערת האזהרה שנרשמה לטובת המערערת החל מהמועד בו הוסרו הסעדים הזמניים פוגעת באופן בלתי ראוי בזכויות המדינה כנושה של הבעל. אשר ליחס בין הערת אזהרה לשעבוד מכוח סעיף 11א לפקודת המסים (גביה) – מלשון הסעיף עולה אפוא כי בשונה מ"מס המגיע על מקרקעי הסרבן" – לגביו העניק המחוקק בטוחה מסוג "שעבוד ראשון" אשר דוחה כל שעבוד אחר, בין אם נוצר לפניו או אחריו; הרי שביחס ל"מס אחר המגיע מסרבן שהוא בעל מקרקעין" ניתנה על ידי המחוקק בטוחה מסוג שעבוד "רגיל", אשר יהיה נדחה מפני כל שעבוד קודם שהיה רשום בעת רישום השעבוד מכוח הסעיף. שאלת מעמדה הקנייני של הערת אזהרה לא הוכרעה בפסיקתו של בית המשפט העליון באופן גורף וממצה, אלא נדונה בכל מקרה לגופו; גם במקרה דנן אין צורך להידרש לה באופן גורף. כפי שנקבע בעבר בפסיקה, תכליתו של סעיף 127 לחוק המקרקעין, התשכ"ז-1969, שדן בהערת אזהרה, היא לשריין את זכותו של בעל הערת האזהרה מפני פגיעה על ידי אחרים, שלהם זכויות נוגדות במקרקעין; בהתאם, נקבע לא אחת בפסיקתו כי הערת האזהרה נועדה להבטיח את זכותו של בעליה במקרקעין ולהקנות לו עדיפות על פני נושים אחרים. ואכן, לנוכח פומביותה של הערת האזהרה, בכוחה "לאותת" לנושים אחרים על היותו של הנכס כפוף להתחייבויות קודמות. על רקע מאפיינים אלה, נפסק בהקשרים שונים כי יש לראות ברישומה של הערת אזהרה משום שעבוד על המקרקעין. מאפייניה האמורים של הערת האזהרה – ובפרט העדיפות שהקנה חוק המקרקעין לבעליה על פני נושים אחרים והיותה פומבית וחשופה בפני כולי עלמא – מצדיקים להכיר בה כ"שעבוד" גם לצורך סעיף 11א(2) לפקודת המסים (גביה).
משמעות הדברים הינה כי השעבודים שנרשמו לטובת המדינה נדחים מפני זכויותיה של המערערת מכוח הערת האזהרה. זאת, מאחר שבעת רישום השעבודים, הערת האזהרה לטובת המערערת כבר הייתה בתוקף. לאור מסקנה זו, מתייתר הצורך לדון בטענתה החלופית של המערערת, לפיה הסכם הגירושין הקנה לה זכויות קניין שביושר בדירה העדיפות על זכויותיה של המדינה מכוח השעבודים. עם זאת, בשונה מעמדתו של בית משפט קמא ומעמדת המדינה, לא נראה כי ניתן לקבוע בבירור כי הזכויות בדירה הועברו מהבעל לידי המערערת "ללא תמורה"; יש ממש בטענת המערערת לפיה הסכמי גירושין כוללים בדרך כלל מערך מורכב של "תן וקח", במסגרתו כל אחד מבני הזוג נוטל על עצמו חובות מסוימות ומעניק לאחר זכויות. זאת ועוד. לא היה מקום לקבוע, כי הקביעות שניתנו בפסק הדין בתביעת האישה נגד עמרה מקימות מעשה בית דין. זאת, שכן באותו עניין לא נקבע ממצא פוזיטיבי לפיו נותרו לבעל זכויות בדירה גם לאחר הסכם הגירושין, אלא כל שנקבע הוא כי "לא ניתן לקבוע כי במועד הטלת העיקול כבר לא היו לבעל זכויות בנכס". כידוע, על מנת שיקום השתק פלוגתא נדרשת קביעתו של ממצא פוזיטיבי, ואין די בממצא של היעדר הוכחה.
השופטת ד' ברק-ארז הצטרפה למסקנתה של השופטת רונן ולעיקר נימוקיה. בשאלת תוקפה של הערת האזרה ביקשה השופטת ברק-ארז לחדד, כי במקרה דנן, הצו הזמני אסר על דיספוזיציות חדשות, ולא על רישומים אחרים. רישום הערת אזהרה אינו עולה כדי דיספוזיציה, אלא רק מעיד על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין; ממילא הוא אף לא הקנה למערערת כל יתרון כלפי מי שהצו נועד להגנתו. כן ציינה השופטת ברק-ארז, כי אפילו היה כרוך פגם ברישומה של הערת האזהרה מלכתחילה, הרי שאין לשלול ממנה תוקף בדיעבד, כלפי צדדים שלישיים שלא היו מעורבים בהליך המקורי – וזאת, לטעמה, מכוח עיקרון הבטלות היחסית. על רקע זה, יש להידרש לטיב הפגם שנפל ברישום הערת האזהרה על-ידי המערערת במקרה דנן. אכן, סביר להניח כי המערערת רשמה את הערת האזהרה כשהייתה מודעת לקיומו של צו המניעה הזמני אשר אסר על בן הזוג לשעבר לבצע דיספוזיציה בנכס; אולם, לא זו בלבד שהצו לא כוון כלפי המערערת במישרין, אלא שפעולתה אף לא נגדה את האיסור המפורש שנקבע בצו, ולא סיכלה את תכליתו שנועדה להגן על זכויותיו של הנושה. אשר לתוקפה של הערת אזהרה מול שעבוד לפי פקודת המסים (גביה) – לדעת השופטת ברק-ארז, בהקשר הנוכחי יש מקום להכיר בהערת האזהרה כשעבוד לצורך תחרות הזכויות בגדרו של סעיף 11א(2) לפקודת המסים (גביה). בהתאם למסקנה זו, אין צורך להידרש לטענתה החלופית של המערערת לפיה הסכם הגירושין הקנה לה זכויות קניין שביושר בדירה אשר להן עדיפות על פני זכות השעבוד של המדינה.
לאור האמור, הערעור התקבל ברוב דעות; ניתן סעד הצהרתי לפיו זכויותיה של המערערת מכוח הערת האזהרה גוברות על זכויות המדינה מכוח השעבודים שנרשמו לטובתה לפי סעיף 11א(2) לפקודת המסים (גביה).
עא 4460/22 תרצה אביתר נ' מדינת ישראל המרכז לגביית קנסות, אגרות והוצאות (ניתן ביום: 30.1.25)
Reload document 
Open in new tab