הרכב השופטים: י' אלרון, ח' כבוב, י' כשר
ביהמ"ש העליון קובע, בניגוד לקביעת ביהמ"ש קמא, כי בהעברת הזכויות בחלקה 37, בגודלה הנוכחי – בשטח שהינו קטן ב-2,183 מ"ר (וביותר מ-30%) מהשטח הנקוב בהסכם החליפין – יהיה משום הפרת הסכם החליפין על ידי המדינה.
רקע עובדתי: ערעור על פס"ד מחוזי בגדרו התבקשו סעדים שונים בקשר להסכם חליפין של מקרקעין שנחתם ב-1968 בין אדם שהמערערים יורשיו לבין המדינה. בתביעה נכללו שתי עילות מרכזיות: ראשית, נטען כי המדינה הטעתה את המנוח, והציגה מצגי שווא, באשר לשטחן של מרבית חלקות המקרקעין שבהסכם החליפין (כך ששטחן במ"ר קטן יותר מהרשום בהסכם). שנית, נטען כי המדינה הפרה את התחייבותה על פי הסכם החליפין בכך שלא העבירה על שם המנוח את כל שטחי המקרקעין.
.דיון משפטי: ביהמ"ש העליון קיבל את הערעור בחלקו. ביהמ"ש אימץ את קביעת ביהמ"ש קמא כי המדינה לא התחייבה לרשום את הזכויות על שמו של המנוח אלא להתייצב בפני פקיד ההסדר או לשכת רישום המקרקעין כדי לבצע את העברת הזכויות וזאת בכל עת שתתבקש לכך. אלא שלא עצם אי-ביצוע הרישום הוא שעומד במרכזן של המחלוקות בין הצדדים, אלא סך השטח המועבר על שם המנוח בחלקות השנויות במחלוקת. בכך מתמקד פס"ד זה. חלקה 37: בהסכם החליפין התחייבה המדינה להעביר למנוח את החלק שהיה בבעלותה בחלקה 37, המתוארת כבעלת שטח כולל של 12,859 מ"ר, אשר בו למדינה 6859/12859 חלקים, ששטחם 6,859 מ"ר. בעקבות בקשה שהגיש צד שלישי, כשנה לאחר כריתת הסכם החליפין, לתיקון הזכויות בחלקה זו, והסכם פשרה שהגיעה אליו המדינה עם אותו צד שלישי, הוקטן שטח החלקה ל-4,676 מ"ר, שנרשמו כולם על שמה של המדינה. מכאן שהמדינה לא תוכל להעביר על שמם של יורשי המנוח אלא ולכל היותר את הזכויות האמורות, בשטח שהינו קטן ב-2,183 מ"ר (וביותר מ-30%) מהשטח הנקוב בהסכם החליפין. ביהמ"ש קמא קבע כי למרות האמור אין לקבוע כי המדינה הפרה את התחייבויותיה בהסכם החליפין, בנוגע לחלקה 37 הנ"ל וזאת על יסוד שלושה נימוקים. ביהמ"ש חולק על מסקנה זו כמו גם על כל אחד מהנימוקים.
ביהמ"ש הסכים עם קביעת ביהמ"ש קמא לפיה משנקבע שעם כריתת ההסכם, הזכויות שביושר בחלקות עוברות לצד האמור לקבלן לפי ההסכם, הרי על כל צד לשאת בהשלכותיהם של אירועים, המאוחרים לכריתת ההסכם, על המקרקעין שקיבל; דברים אלו נכונים הן לגבי אירועים המשביחים את ערכן של הזכויות (לדוגמא: הפקדתה של תכנית המאמירה את שוויין) והן לגבי אירועים הגורעים מערכן של הזכויות (לדוגמא: הפקדתה של תכנית הפוגעת בזכויות או הליך של הפקעה). ברם, הבקשה לתיקון זכויות, הגם שהוגשה לאחר כריתת הסכם החליפין, אינה יכולה להיחשב לאירוע מהסוגים האמורים. זאת משום שמשמעה של בקשה לתיקון זכויות היא טענה שזכויות שהמדינה טענה שהן שלה ויכולה על כן להעבירן למנוח, אינן כאלה, ואף לא היו כאלה בעת שנכרת ההסכם. אכן, עקרונית, יכול צד לרכוש זכויות נטענות של המוכר, כשהוא לוקח על עצמו, במודע ומרצון, את הסיכון שיתברר שהזכויות (כולן או חלקן) אינן של המוכר או שהינן שונות במהותן מאלו שהציג המוכר. ברם, התקשרויות מסוג זה הן נדירות ומצריכות, ככלל, אמירות מפורשות וחד-משמעיות בהסכם. על כן, גם בהנחה שבעת כריתת הסכם החליפין הייתה המדינה משוכנעת, בתום לב ובלא כל רשלנות מצדה כי זכויותיה בחלקה 37 הן כמתואר בהסכם, הרי כאשר מתברר, בעקבות מהלך המבוצע לאחר כריתת ההסכם, כי אין הדבר כך וזכויותיה של המדינה פחותות, האחריות על כך, כלפי המנוח, מוטלת על כתפיה של המדינה.
זאת ועוד, הסכם החליפין, כשמו כן הוא: מדובר בהסכם המתווה עסקה לחילופי מקרקעין. ככזה, חלקות המקרקעין שכל צד מקבל על פי ההסכם, מגלמות את התמורה (ולמעשה – את התמורה היחידה) בגין חלקות המקרקעין שהתחייב להעביר; כשבחלקות מקרקעין עסקינן, לגודל השטח שמורה, כמובן, ככלל, חשיבות מרכזית לערכן. לא נטען כי חלקה 37 דנן נמנית על החריגים הנדירים לכלל זה. גם משום כך, טענה לפיה צד להסכם לחילופי מקרקעין יכול להעביר קרקע בשטח קטן (במידה ניכרת) מהשטח שהתחייב לו בהסכם, ועדיין לא יהיה בכך (בהיעדר העברת קרקע נוספת או פיצוי מסוג כלשהו) משום הפרת ההסכם, הינה טענה מאוד מרחיקת לכת הטעונה, למצער, עיגון של ממש בהסכם בו עסקינן. אין בדברים עליהם ביסס ביהמ"ש קמא את מסקנתו בסיס למסקנה מרחיקת לכת מהסוג האמור. צד לעסקת חליפין במקרקעין, האמור לקבל חלקים נקובים ב-6 חלקות שונות, ששטחן ידוע, שחתם על הסכם שמתברר שנפלו בו, לגבי שתיים מהחלקות, טעויות חישוב של כ-1% בלבד, אינו מלמד על עצמו שהינו מסכים שהצד שכנגד יהיה חופשי להעביר לו חלק בשטח מופחת של יותר מ-2,100 מ"ר ויותר מ-30% משטח אחת החלקות שהיה אמור לקבל.
ביהמ"ש קמא נימק את החלטתו בעניין חלקה 37 גם בכך שהחלק של המדינה בחלקה 37 הינו במסגרת שיתוף במקרקעין (מושע) ולכן אין מדובר מראש בשטח מסוים. ביהמ"ש קמא גם מצא תימוכין לנימוק זה בפסק הדין בעניין יונס. אף בכך נפלה טעות, הנובעת, כנראה, מהשימוש במונח "שטח ספציפי". בפסק הדין בעניין יונס נדונה עסקת חילופי מקרקעין. ביהמ"ש עמד (שם) על כך שבאותו המקרה מדובר היה בזכויות בשיתוף מקרקעין (מושע), וכן על כך שיש בעובדה זו כדי להדוף תביעה לקבלת שטח ספציפי. אלא שאותה קביעה ניתנה בהקשר בו הינה רלוונטית – כאשר המחלוקת היא לעניין תביעה לקבלת שטח ספציפי בתוך החלקה (ולא על גודלו של השטח (אשר כלל לא היה שנוי במחלוקת בעניין יונס)); הקביעה לפיה כאשר עסקינן בזכויות בשיתוף במקרקעין (מושע), לא ניתן להתחייב לגבי "שטח ספציפי" אין משמעה כי המדינה יכולה להעביר שטח קטן בהרבה מזה שהתחייבה להעביר (כפי שארע בענייננו), בלא שתחשב למפרה את התחייבויותיה. מעבר לצורך יצויין כי הגם שהמדינה, כאשר טיפלה בבקשת לתיקון הזכויות כאילו היה מדובר במקרקעין שלה ואף בלא להודיע למנוח על בקשת התיקון ועל האופן בו הינה מטפלת בה, נהגה שלא כראוי, לא הוכח שהטיפול היה רשלני ולא הוכח שנגרם בגינו נזק למנוח– שהרי עצם העברת שטח קטן יותר מהווה הפרה מצד המדינה. לכן, אין המערערים נזקקים כלל לטעון שיש לחייב את המדינה משום שהתפשרה עם הצד השלישי, בכל הנוגע לזכויות בחלקה 37, שלא בהסכמת המנוח ואף שלא בידיעתו, כאילו עסקינן במקרקעיה לכל דבר ועניין. בתיאור כללי, עסקינן במצב בו נאמן מתפשר, בתביעת זכות שהוגשה לעניין הנכס המוחזק בנאמנות קונסטרוקטיבית, תוך גריעה (מהותית) מהנכס, שלא בהסכמתו של הנהנה ואף בלא להודיע לו על כך. בנסיבות אלו, ייתכן שלא על הנהנה הנטל להוכיח קשר סיבתי בין הפרת חובת הנאמנות לנזק, אלא על הנאמן הנטל להוכיח כי הנזק היה נגרם גם אם לא היה פועל באופן האמור (בהפרת הנאמנות).
במקרה שלפנינו המדינה החזיקה, בנאמנות קונסטרוקטיבית, עבור המנוח, את הזכויות בחלקה 37. המדינה טיפלה בתביעת הזכות, שהוגשה על ידי צד שלישי, לגבי זכויות אלו, והחליטה להתפשר עם אותו צד שלישי ולגרוע מהותית מהזכויות שהחזיקה בנאמנות. את זאת עשתה המדינה בלא לקבל את הסכמתו של המנוח (ואף בלא לשאול לדעתו). בנסיבות אלו, על המדינה היה הנטל להוכיח שלא נגרם כל נזק. התוצאה של הנאמר לעיל היא שכאשר המדינה תעביר, למערערים, את כל זכויותיה בחלקה 37, היא תפר את התחייבויותיה על פי ההסכם, בכך שתעביר שטח שהינו קטן ב-2,187 מ"ר. התיק יוחזר לביהמ"ש קמא על מנת שיקבע, בהנחה שהמדינה תעביר את כל זכויותיה בחלקה 37 למערערים, את האופן בו תתוקן, באופן המיטבי והמדויק ביותר הפרה זו, בין על ידי הוספת זכויות על ידי המדינה באחת מהחלקות הנקובות בהסכם המועברות למערערים (על דרך "ביצוע בקירוב"), ובין על ידי הפחתה מהזכויות שעל המערערים להעביר למדינה בחלקה 36 בשיעור דומה(שעה שמדובר בהסכם עם חיובים שלובים).
לא נמצא להתערב ביתר קביעותיו של ביהמ"ש קמא. בין היתר בכל הנוגע להפקעת המקרקעין בחלקה 37 ובחלקה 3, צוין כי להבדיל מתביעת זכות כאמור לעיל, הליך הפקעה שהחל לאחר כריתת הסכם החליפין הינו, בנסיבות ההסכם דנן, סיכון שהצד המקבל לקח על עצמו, ועל כן המערערים אינם יכולים להישמע בטענה בהקשר זה; באשר לטענה ששיעור ההפקעה גבוה יותר בשל המשך רישום החלקות הרלבנטיות על שמה של המדינה, כפי שקבע ביהמ"ש קמא טענה זו לא הוכחה ומכל מקום בידי המערערים הייתה האפשרות לפנות לרשויות התכנון ולהעמיד אותן על היותן של החלקות מוחזקות בנאמנות על ידי המדינה, לטובתם. החיוב בהוצאות שהושת על המערערים בבימ"ש קמא בוטל, והמדינה חויבה בהוצאות המערערים בשני ההליכים בסך כולל של 50,000 ש"ח.
עא 235/22 עיזבון המנוח עאטף תאופיק עאסלה ז"ל נ' מדינת ישראל קרן הקיימת לישראל (ניתן ביום 12.5.24)
Reload document 
Open in new tab