הרכב השופטים: יצחק עמית, חאלד כבוב , יחיאל כשר
נדונו ערעורים הדדיים על פסק-דין שעניינו סכסוך סביב חלקת מקרקעין בחיפה שהוחכרה על-ידי העירייה לעמותה ללא מטרות רווח לצורך בניית בית אבות – כאשר כעבור שנים התקשרה העמותה עם חברה פרטית לצורך הקמת בית אבות חדש במקום; נקבע, בין היתר, כי העברת זכויות החזקה ושימוש במקרקעין לצד ג', שהוא בעל אינטרסים כלכליים ומטרות רווח, מנוגדת לטעמים שעמדו בבסיס הסכם החכירה.
רקע עובדתי: ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, שבמסגרתו נדחתה תביעת עיריית חיפה לביטול הסכם חכירה של חלקת מקרקעין בבעלותה עמותת מעון הורים "סיני", אך התקבלה טענתה באשר להעלאת שיעור דמי החכירה. ההסכם בין המעון והעירייה נחתם ב-1961 לתקופה של 99 שנים, ולפיו המקרקעין החוכרו עבור בניית בית אבות בשטח של שלוש חלקות (חלקת העירייה ושתי חלקות בבעלות המעון). בית האבות אכן נבנה על שטח החלקות, ופעל עד לחודש נובמבר 2016. בשנותיו האחרונות של בית האבות הצטבר למעון חוב דמי חכירה בסך של כשלושה מיליון שקלים בנוסף לחובות אחרים. בשל חובותיו, מצא המעון משקיעה (חברת מוריה), שהסכימה ליטול על עצמה את חובות בית האבות, לבנות בית אבות חדש תחת הקיים, ולנהל אותו יחד עם המעון, ובשנת 2017 נחתם הבכם בין השניים. לאחר החתימה על הסכם 2017 התגלע סכסוך בין המעון והעירייה, אשר ביקשה להעלות את שיעור דמי החכירה ל-5% משווי המקרקעין, במקום 1% שנהג עד לאותו זמן; בעקבות כך, העירייה הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי. בית המשפט דחה את טענת העירייה לפיה המעון הפר את ההסכם, וקבע, בין היתר, כי ההסכם לא אסר על שיתוף צד ג' בהפעלת בית האבות, ואף לא דרש את אישור העירייה לשם כך; כי לא נמצאה סתירה בין הסכם החכירה להסכם 2017; וכי המטרה הציבורית לשמה נועד ההסכם – הקמת בית אבות – נותרה על כנה. באשר לשיעור דמי החכירה, בית המשפט קבע כי בעת חתימת ההסכם, הצדדים הסכימו על שיעור דמי חכירה לשבע השנים הראשונות בלבד; וכי החֶסֶר לגבי שיעור דמי החכירה בתום תקופה זו היה מכוון ובעל היגיון, שכן מדובר בחוזה ארוך שנים, ותמורות בשוק המקרקעין עשויות להשליך על שיעור דמי החכירה. בית המשפט מצא לנכון להעלות את שיעור דמי החכירה כך שממועד חתימת הסכם 2017 ועד סיום בניית בית האבות החדש יעמוד על שיעור של 3%, ומתחילת הפעלת בית האבות ועד סיום תקופת ההסכם יעמוד על שיעור של 5%. ערעור המעון התמקד בשיעור דמי החכירה; לטענתו, פרשנות בית משפט קמא, לפיה יש להעלות את שיעור דמי החכירה השנתיים מ-1% ל-5%, היא פרשנות שגויה, חד-צדדית ובניגוד ללשון החוזה. נטען, בין היתר, כי סעיף ההסכם המתיר עדכון של ערך המקרקעין אחת לשבע שנים, מהווה הסדר שלילי במובן זה שאין אפשרות לעדכן גם את שיעור דמי החכירה. מנגד, טענה העירייה בערעור מטעמה, כי המעון הפר את הסכם החכירה, וכי אין זה ראוי שגופים פרטיים ישיאו רווחים ממקרקעי ציבור, וייהנו מהחזקה במקרקעין ציבוריים ללא מכרז ובתמורה סמלית בלבד.
דיון משפטי: בית המשפט העליון דחה את ערעור המעון, קיבל את ערעור העירייה, ופסק כי יש לקבוע, כי הסכם החכירה אוסר על העברת זכויות ההחזקה והשימוש במקרקעין לצד ג', ומשכך, בעצם כריתת הסכם 2017 עם חברת מוריה המעון הפר את הסכם החכירה והעירייה רשאית לדרוש את ביטולו. קביעות אלו הינן מסקנות משפטיות הנסמכות כולן על פרשנות ההסכמים הכתובים שהוצגו, ומשכך, מדובר בחריג במסגרתו נכונה ערכאת הערעור להתערב בקביעות הערכאה הדיונית. בית משפט קמא הגיע למסקנה כי הסכם החכירה לא אסר על שיתוף צד ג' בזכויות ההחזקה והשימוש במקרקעין מן הטעם המרכזי שהוא לא כולל כל הוראה מפורשת בנושא. בקביעתו, בית משפט קמא התבסס על הסכם חכירה שהוצג בפניו, שבו נכללה הוראה מפורשת לפיה אסור לחוכר, בין היתר, לשתף אף איש בזכויות על השטח אלא בהסכמת המחכיר, ומכאן הסיק כי כשהעירייה רצתה למנוע שיתוף צד ג' בשימוש במקרקעין היא ידעה לעשות כן. ברם, לא ניתן ללמוד מהסכם החכירה להשוואה לעניין דנן, וזאת משום שההסכם בין העירייה והמעון לא היה אמור להיות ההסכם הסופי. הגם שמעולם לא נכרת הסכם נוסף בין הצדדים, וההסכם דנן הוא ההסכם המחייב היחיד, השוואה בין ההסכמים מעלה כי קיים ביניהם שוני מהותי. ההסכם מושא הדיון כולל סעיפים מותנים המעידים על כך שלא מדובר בהסכם סופי; לעומת זאת, לא ניתן למצוא סעיפים מעין אלה בהסכם החכירה להשוואה. נוכח כך, ונוכח אורכו של הסכם החכירה להשוואה ומידת הפירוט שבו, עולה כי האחרון הוא הסכם סופי ומוגמר, בשונה מההסכם דנן. משכך, לא ניתן להחיל את העיקרון לפיו "מכלל ההן שומעים את הלאו" כמות שהוא; אין לראות בהיעדר הוראה מפורשת בהסכם מושא הדיון – בניגוד לקיומה בהסכם החכירה להשוואה – כחֶסֶר מכוון.
אשר לשאלה האם המעון היה רשאי לשתף צד ג' בזכויותיו במקרקעין – אין לחפש הוראה בהסכם האוסרת על שיתוף צד ג', אלא יש לבחון האם יש בנמצא הוראה המתירה שיתוף כאמור, שכן זכויות המעון הן רק אלו שניתנו לו על פי הסכם החכירה, ותו לא. לכן, לפי העיקרון הקנייני הידוע לפיו אין אדם יכול להעביר יותר זכויות ממה שיש לו (nemo dat quod non habet), ומשלא ניתן למצוא בהסכם החכירה הוראה מפורשת המתירה למעון לשתף צד ג' בזכות ההחזקה והשימוש במקרקעין שניתנו לו – הרי שהדבר אסור. אולם גם ללא הוראה מפורשת בהסכם החכירה, ומשעה שקבענו כי לא מדובר בחֶסֶר מכוון, יש לקרוא להסכם החכירה הוראה מכללא כאמור. זאת בשל הטעמים שעמדו בבסיס התקשרות העירייה בהסכם החכירה עם המעון. אין להתעלם מכך שהמעון קיבל לידיו הטבה משמעותית – קרקע ציבורית בבעלות העירייה, ללא צורך במכרז ובעבור דמי חכירה מוזלים. בעת כריתת ההסכם בשנת 1961 הייתה בתוקף פקודת העיריות שההסדרים הקבועים בה חלו על ענייננו. סעיף 94(1) לפקודת העיריות קבע כי "לא תתקשר עיריה בחוזה להעברת מקרקעין או טובין, להזמנת טובין או לביצוע עבודה אלא על פי מכרז פומבי" (כיום סעיף 197 לפקודת העיריות [נוסח חדש]). בתקנות העיריות (מכרזים ודרכי הזמנתן וקבלתן של הצעות מחירים), התש"ך-1959, נקבעו חריגים לחובת המכרזים הפומביים, ובין היתר, מקרים שבהם המקרקעין מועברים לרשות מוסד ציבורי למטרת סעד. כלומר, המעון זכה בפטור ממכרז פומבי בחכירת הקרקע בשל היותו עמותה ללא מטרות רווח, ונוכח מטרת החכירה – הקמת בית אבות. בפסיקה נקבע, כי החלטה להקצות מקרקעין שהינם רכוש הציבור שלא על ידי מכרז פומבי, אמורה להתקבל רק במקרים חריגים ונדירים. העירייה החכירה את המקרקעין דנן למעון, לשימושו הבלבדי, בהיותו עמותה ללא מטרות רווח. מתן אותה הטבה לא נועד לאפשר העברת זכויות החזקה ושיתוף במקרקעין בשלב מאוחר יותר לחברה פרטית מסחרית באופן שעוקף את החובה במכרז פומבי, גם אם ייעוד השימוש בקרקע נותר זהה. שהרי, אם חברת מוריה הייתה מעוניינת להשתמש במקרקעין בעצמה, היא הייתה נדרשת במכרז. דברים אלה נכונים על אחת כמה וכמה כשהעירייה לא מעורבת בעצמה בהעברת הזכויות לצד ג'. נוכח האמור, העברת זכויות החזקה ושימוש במקרקעין לצד ג', שהוא בעל אינטרסים כלכליים ומטרות רווח, מנוגדת לטעמים שעמדו בבסיס הסכם החכירה.
ייתכן כי לא היה מקום להתערבות אם ההחזקה והשימוש במקרקעין היו נותרות בידי המעון תוך ניהול משותף של בית האבות עם חברת מוריה. אולם לא נראה כי זה אכן המצב. הסכם 2017 שינה בפועל את זהות המחזיק במקרקעין באופן שחורג מההסכמות בין העירייה והמעון לפי הסכם החכירה; בחינה של סעיפי הסכם 2017 מגלה כמה מרכזי ובלעדי תפקידה של חברת מוריה בניהול בית האבות, באופן שהופך אותה למחזיקה העיקרית במקרקעין. על הנייר, המעון הוא המחזיק הבלעדי במקרקעין בעוד שבפועל הוא נותר מאחורי הקלעים, מפקח אך אינו לוקח חלק פעיל, וחברת מוריה נכנסת בנעליו הלכה למעשה. משכך, בעת שנקשר בהסכם 2017, המעון הפר את הסכם החכירה, והעירייה רשאית לדרוש את ביטולו.
זאת ועוד. מאז שנת 2016 המקרקעין עומדים כאבן שאין לה הופכין. המעון, שנכנס לקשיים כלכליים, כבר אינו בעל יכולת כלכלית להשתמש בהם על מנת לקדם את המטרה הציבורית שלשמה הם הוחכרו לו לכתחילה – הקמה ותפעול של בית אבות. מהבחינה הזו, גם ההתקשרות עם חברת מוריה אין בה כדי לסייע שעה שמתנהלים בעניינה הליכי חדלות פירעון. מקרקעין ציבוריים הם משאב יקר ערך, ובעוד שהם עומדים ללא כל שימוש, העירייה הצהירה בדיון שהתקיים לפנינו כי יש לה תכניות להקמת מבני חינוך ציבוריים בחלקת המקרקעין אשר בבעלותה. לכן, גם מבחינת האינטרס הציבורי דומה כי יש ערך בביטול הסכם החכירה. אמנם אין בכך כדי להקים עילה עצמאית לביטול ההסכם, אולם יש בכך כדי לתמוך בתוצאה האמורה.
לאור האמור, ערעור המעון נדחה וערעור העירייה התקבל. נקבע, כי המעון הפר את הסכם החכירה ודינו להתבטל; על המעון לפנות את המקרקעין ולהשיבם לידי העירייה בתוך 90 ימים.
עא 8699/21 מעון הורים סיני חיפה נ' עיריית חיפה (ניתן ביום: 5.5.25)
Reload document 
Open in new tab