שם השופט/ת: שמואל מנדלבום
התקבלה תביעה לפיצויים בגין הפקעתה של חלקת מקרקעין המצויה בסביבות שפרעם שהוקנתה בעבר לאפוטרופוס לנכסי הנפקדים, אולם תמורת חלקיהם של התובעים שוחררה מההקניה; נקבע כי יש לערוך את שומת המקרקעין בהתאם למצב בפועל של החלקה במועד ההפקעה, אשר כלל בניית מגורים וייעודים נוספים, ולא לפי שווי קרקע חקלאית "טהורה".
רקע עובדתי: תביעה לקבלת פיצויי הפקעה בגין הפקעתם של המקרקעין הידועים כחלקה 37 בגוש 10256 ("חלקה "37) שאין מחלוקת על כך שהופקעה בשלמות בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, בשנת 1952. אין גם מחלוקת על כך שערב מועד ההפקעה בשנת 1952 חלקה 37 אמנם הייתה רשומה על שם המנוח איברהים אל דור שהתובעים הם יורשיו, אך היא הוקנתה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, עוד בשנים 1947-1948, כך שבפועל בעל הזכויות במקרקעין במועד ההפקעה היה האפוטרופוס. בשנת 2020, ניתנה ע"י האפוטרופוס תעודה לפי סעיף 28(א) לחוק נכסי נפקדים התש"י–1950, שלפיה שחרר האפוטרופוס מהקנייתו "את תמורת הפקעות החלקים" בחלקה 37 לטובת היורשים שפורטו בתעודה שהם התובעים, כאשר סיכום חלקיהם של התובעים בירושת המנוח איברהים, בתעודת השחרור, עומד על 584/896 חלקים; עם זאת, בתעודת השחרור מצוין גם כי "אין תעודה זו מהווה הוכחה לבעלות". לטענת המדינה, חלקם של התובעים בסכום פיצויי ההפקעה מוגבל לחלקים המצוינים בתעודת השחרור, ואילו לטענת התובעים טענו, כי עוד בבג"צ 180/52 דור נקבע כי הם הבעלים של מלוא השטחים שהופקעו, והם הפנו למסמכים שונים של הנתבעת מהם עולה לטענתם שהנתבעת עצמה ניהלה עמם מו"מ ואף הכינה חוו"ד והסכם במסגרתו היא התכוונה לשלם להם את מלוא הפיצויים בגין חלקה 37 ללא כל טענה לנפקדות. כמו כן הפנו התובעים להשתלשלות צווי הירושה ומסמכי העברה שצורפו לתביעה, מהם עולה כי התובעים זכאים רק ל-76.11% חלקים מהחלקה. עוד נטען, כי לאור הבניה שכבר בוצעה בפועל ע"י המדינה עוד לפני ההפקעה, היה מקום לשום את הקרקע לעניין פיצויי הפקעה על פי ייעוד למגורים התואם את השימוש שנעשה בפועל בקרקע. מנגד, טענה המדינה, כי יש לערוך את תחשיב פיצויי ההפקעה בהתאם לחוות דעת תכנונית מטעמה, לפיה שווי הדונם ראשון ייקבע עפ"י ייעוד מגורים ויתרת החלקה עפ"י ייעוד חקלאי. כן נטען, כי לפי הפסיקה, יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם השינוי בערך המקרקעין קשור או נובע מההפקעה עצמה, ואין להביא בחשבון את העלייה שנגרמה לערכה של הקרקע המופקעת בעקבות התוכנית.
דיון משפטי: בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה ופסק כי תכליתם של פיצויי ההפקעה היא להעניק לבעל הזכויות בקרקע את השווי הכספי של הזכות או טובת ההנאה שהופקעו מידיו ולהעמידו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה. לאור עיקרון זה, תפקידה של שמאות הנכס המופקע היא לאמוד בצורה נכונה ומדויקת ככל הניתן את השווי הכספי של אותו נכס; שיטת השמאות המקובלת והמועדפת על בתי המשפט היא "שיטת ההשוואה", לפיה נקבע שוויה הכספי של הזכות או טובת ההנאה על פי שווין בשוק החופשי. במקרה דנן, אין יסוד להשוואת חלקה 37 לחלקות חקלאיות "טהורות" – וזאת לאחר שהוכח כי כבר במועד ההפקעה, בוצעה בחלקה 37 בנייה הולכת ומתפתחת למגורים, על בסיס תוכניות ממשלתיות שייעדו כבר באותה העת את החלק הארי של חלקה 37 לבניית שיכוני עולים. זאת ועוד, על פניו אין היגיון בהגבלת הפיצוי על פי ייעוד מגורים לדונם אחד כשיטת הנתבעת, זאת כאשר הוכח כי כבר בשנת 1949, שטח של 1.2 דונם בחלקה 37 שימש בפועל למגורים וניתן להניח ברמה גבוהה של ודאות כי במועד ההפקעה היקף הבנייה היה נרחב יותר. התקבלה טענת התובעים לפיה לצורך קביעת שווי חלקה 37 נכון למועד ההפקעה ניתן להתבסס על הייעודים שנקבעו ביחס לחלקה בתוכנית 187 ("תכנית מפורטת לשיכון עולים על יד כפר עטא"), שהופקדה בשנת 1950. בהקשר זה, עלה בידי התובעים לבסס במידה הנדרשת הן כי הבנייה שבוצעה בפועל בחלקה 37 תאמה את הוראות תכנית 187 והן כי אותה תכנית נכנסה לתוקף או לכל הפחות ההתייחסות אליה מצד רשויות התכנון ואף מצד רשויות הביצוע של משרדי הממשלה הייתה כאל תכנית בתוקף. עם זאת, אין לקבל את עמדת התובעים לפיה יש להעריך את שווי כל החלקה על פי ייעוד מגורים, אלא יש לאמוד את שוויה בהתאם לכלל הייעודים שנקבעו בתוכנית 187 (מגורים, מסחרי, וייעודים ציבוריים).
זאת ועוד. כפי שנקבע לא אחת בפסיקה, בהפקעה מכוח פקודת הקרקעות המועד הקובע לשומת פיצויי ההפקעה הוא מועד פרסום הודעת ההפקעה (סעיף 12(ב) לפקודה). ערכם של המקרקעין נבחן לפי מבחן "שווי השוק", הבוחן את הסכום שהיה עשוי להתקבל בין מוכר מרצון לקונה מרצון, בעסקה של מכירת המקרקעין בשוק החופשי. מאחר שהמועד הקובע הוא יום ההפקעה, מידע אודות מצבה של הקרקע לאחר ההפקעה אינו רלוונטי לקביעת מחירה. אולם, בעת עריכת השומה יש להתחשב גם בשינויים מאוחרים להפקעה, ובתנאי שהשינויים היו וודאיים בעת ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם בעתיד הנראה לעין. כמו כן נקבע כי כלל הוא, כי שומה צריכה שתתבסס על השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר לקרקע, בהתחשב בתכונותיה, ואף יותר מכך, נדרש שתיקח בחשבון אף שימוש מיטבי הצפוי להתאשר בעתיד. בענייננו לא יכולה לעמדתי להיות מחלוקת על כך שהתייחסות עקרונית לחלקה 37 במועד ההפקעה, כחלקה חקלאית באזור חקלאי הינה התייחסות "ארכאית", שאין בה כדי לשקף את שווי השוק האמיתי שלה נכון למועד ההפקעה. במועד האמור המדינה ולא גורם פרטי כבר תכננה על כל האזור בו מצויה החלקה, תוכנית לשיכון עולים ואף ביצעה בנייה נרחבת החל ממספר שנים לפני מועד ההפקעה. בנסיבות אלו אינה להיות מחלוקת על כך ששווי השוק של חלקה 37 היה כשל חלקה המיועדת לבנייה למגורים, שהרי כל אדם סביר בשוק ידע כי הבנייה הינה על פי תכנון ממשלתי שעל פיו המדינה כבר פועלת בפועל, ובהתאם גם אם תכנית 187 שהופקדה כבר, לא קיבלה תוקף, הרי שציפייה סבירה הייתה לאישור ודאי של בנייה למגורים בחלקה 37 על פי תוכנית 187 או על פי כל תכנית אחרת. לפי הפסיקה, בהערכת הפיצויים יש להתעלם מן הערכים החדשים שהוקנו למקרקעין על ידי ההפקעה, או כתוצאה ממנה. ברם, הלכה זו אינה חלה במקרה דנן, מאחר והוכח כי ערכי השווי החדשים של חלקה 37 כמיועדת בעיקרה למגורים או לבנייה מסחרית, לא באו כתוצאה מההפקע אלא כתוצאה מהבנייה שכבר בוצעה בפועל על-ידי מדינת ישראל עוד החל משנת 1949, וכתוצאה מהפקדת תכנית 187 שלא כללה הוראת הפקעה לאזורי המגורים.
אשר לחלקם של התובעים בפיצוי הכולל – לתובעים לא עומדת כיום הזכות והאפשרות להעלות טענות כנגד האפוטרופוס הן לאור אי צירופו כבעל דין, והן לאור הקביעות בהחלטות קודמות בהליך זה. התובעים לא הסדירו את המחלוקת בענין פירוט היורשים בתעודת השחרור, ומאידך לא ביקשו לצרף את האפוטרופוס כצד להליך ו/או לא נקטו כל הליך אחר כנגדו. בהתאם, אין מקום לקבלת טיעון כלשהו של התובעים כיום העומד בניגוד לאמור בתעודת השחרור. זאת ועוד, נראה כי יש ממש בטענת הנתבעת לפיה ככל שהתובעים ביקשו לתקן את תעודת השחרור שכאמור רק מכוחה צמחה להם זכות תביעה לפיצויי הפקעה, היה עליהם לעתור לבג"צ ואין מקום לאפשר תקיפה עקיפה של תעודת השחרור בהליך. מנגד, אין לחייב את התובעים להציג מסמכים מקוריים כלשהם לאחר שזכאותם נבחנה על ידי האפוטרופוס שציין בתעודת השחרור מהם המסמכים שנבדקו על ידו ודי בבדיקתו בכדי לבסס את זכאות התובעים המצוינים בתעודת השחרור. לאור האמור, התביעה התקבלה בחלקה. נקבע, כי התובעים זכאים לתשלום פיצויי הפקעה בגין חלקה 37 בשיעור של 584/896 חלקים מהפיצוי הכולל העומד על סך של 6,724,337 ₪ עד למועד הגשת התביעה, ובתוספת פיצוי בגין דמי חכירה אבודים עד למועד מתן פסק הדין בהתאם למנגנון שנקבע בפסיקה.
תא 32774-03-16 האני דור ז"ל נ' מדינת ישראל (ניתן ביום: 9.1.25)
Reload document 
Open in new tab