שם השופט/ת: סארי ג'יוסי
פסק הדין עוסק בתביעה שהגיש אברהם אלתר קוסטינר נגד חברת א.א.א. קבוצת שיא ניהול פרויקטים בע"מ, בעלי מניותיה ועורך הדין שליווה את העסקה, בטענה כי הוטעה לרכוש זכויות במקרקעין חקלאיים בפרדס חנה–כרכור באמצעות מצגי שווא בדבר סיכויי הפשרת הקרקע ושוויה. התובע טען כי הוצגו לו נתונים מטעים בנוגע למעמדה התכנוני של הקרקע, לפרק הזמן הצפוי לשינוי ייעודה ולפוטנציאל ההשבחה שלה, וכי הסתמך על מצגים אלו כאשר מכר את דירת מגוריו לצורך מימון העסקה. מנגד טענו הנתבעים כי התובע ידע היטב שמדובר בקרקע חקלאית, קיבל לידיו את מלוא המסמכים הרלוונטיים, בחן את העסקה במשך שבועות ואף קיבל חוות דעת שמאית טרם חתימתו. בית המשפט נדרש לבחון האם התקיימו יסודות ההטעיה, חוסר תום הלב, הרשלנות והעושק הנטענים, והאם קיימת אחריות אישית של בעלי המניות ושל עורך הדין שליווה את העסקה. בסופו של דבר נדחתה התביעה במלואה, תוך קביעה כי התובע לא הוכיח מצגי שווא מהותיים, הסתמכות או קשר סיבתי בין הפרסומים לבין התקשרותו בעסקה.
רקע עובדתי: במרכז ההליך עמדה חלקה 110 בגוש 10108 בפרדס חנה–כרכור, קרקע חקלאית בשטח של כ-11.4 דונם. בשנת 2014 התקשרה הנתבעת 1 בהסכם אופציה עם בעל הקרקע, שבמסגרתו קיבלה זכות לרכוש חלקים מהמקרקעין ולסחר את האופציה לצדדים שלישיים. לאחר מכן החלה החברה לשווק את הקרקע במסגרת פרויקט שנקרא "בר השגה", אשר הוצג כהשקעה בקרקע חקלאית בעלת פוטנציאל עתידי לשינוי ייעוד. התובע נחשף לפרסומים בעיתונות החרדית, יצר קשר עם החברה והחל להתעניין ברכישת זכויות במקרקעין. לטענת התובע, במהלך הפגישות שנערכו עמו הוצגו בפניו מצגים אופטימיים באשר לפוטנציאל התכנוני של הקרקע. לדבריו, נציגי החברה מסרו לו כי מדובר בקרקע בעלת סיכוי גבוה להפשרה, כי בתוך שנים ספורות צפויה להתקבל תכנית שתאפשר בנייה למגורים וכי מדובר בהשקעה בטוחה ורווחית. עוד נטען כי נאמר לו שהחברה עצמה שומרת חלק מן הזכויות במקרקעין מתוך אמונה בהצלחת הפרויקט, וכי העסקה מלווה בידי אנשי מקצוע ובהם עורך דין מנוסה. התובע טען כי הוצג בפניו חלק מחוות דעת שמאית אשר חיזקה את הרושם שמדובר בקרקע בעלת פוטנציאל פיתוח משמעותי.
ביום 3.6.2014 חתם התובע על מכלול מסמכים ובהם הסכם לסיחור אופציה, הסכם שיתוף ושני הסכמי מכר. במסגרת העסקה שילם סך של 385,000 ₪, מתוכם 77,000 ₪ כדמי סיחור אופציה ו-308,000 ₪ שהועברו באמצעות מנגנון נאמנות. התובע טען כי לצורך מימון העסקה מכר דירה שהייתה בבעלותו בקריית מוצקין. בשנים שלאחר מכן, כאשר רישום הזכויות במקרקעין התעכב, החל לבדוק את מצב הקרקע באמצעות שמאי מטעמו, ואז לטענתו התברר לו כי הקרקע מסווגת כ"נוף כפרי פתוח" וכי אין כל סיכוי ריאלי להפשרתה בעתיד הנראה לעין. בעקבות כך הוגשה התביעה המקורית לביטול העסקה, השבה ופיצויים. במהלך ניהול ההליך חל שינוי משמעותי במצב העובדתי.
דיון משפטי: הסוגייה המרכזית שנדונה בפסק הדין הייתה שאלת ההטעיה הנטענת בשלב הטרום־חוזי. התובע טען כי הוסתר ממנו מידע מהותי בדבר הסיווג התכנוני של הקרקע וכי הוצגו בפניו מצגים כוזבים ביחס לסיכויי הפשרתה. בית המשפט פתח את הדיון בהצגת המסגרת הנורמטיבית הנוגעת לחובת הגילוי במשא ומתן. בהקשר זה הסתמך על פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ, שבו הובהר כי חובת הגילוי בשלב הטרום־חוזי נגזרת הן מסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), המטיל חובה לנהוג בתום לב במשא ומתן, והן מסעיף 15 לחוק, המגדיר הטעיה גם כאי־גילוי של עובדות שהיה על צד לגלותן לפי דין, נוהג או נסיבות העניין. בית המשפט הדגיש כי היקף חובת הגילוי משתנה בהתאם לפערי המידע והכוחות בין הצדדים, אך גם כאשר קיימת חובת גילוי מוגברת, על התובע להוכיח קשר סיבתי בין המצג לבין ההתקשרות.
ביישום עקרונות אלו קבע בית המשפט כי לא הוכח קשר סיבתי בין הפרסומים לבין החלטת התובע לרכוש את הקרקע. מן הראיות עלה כי לאחר שנחשף לפרסום לא התקשר מיד בעסקה אלא נקט שורה של פעולות עצמאיות: יצר קשר עם החברה, קיים פגישות, קיבל לידיו חוות דעת שמאית, לקח אותה לביתו, עיין בה במשך מספר שבועות ורק לאחר מכן חתם על ההסכמים. לפיכך נקבע כי הפרסומים שימשו לכל היותר כגורם שעורר את התעניינותו הראשונית, אך לא כבסיס להחלטה הסופית להתקשר בעסקה. בהיעדר הסתמכות ישירה על הפרסום, לא מתקיים אחד היסודות המרכזיים של עילת ההטעיה.
סוגיה מרכזית נוספת עסקה במשמעות הסיווג התכנוני "נוף כפרי פתוח". התובע טען כי מדובר במידע מהותי שהוסתר ממנו וכי אילו היה מודע לסיווג זה לא היה מתקשר בעסקה. בית המשפט קיבל כי המונח הספציפי לא הוצג לתובע לפני הרכישה, אולם קבע שאין בכך כדי להקים עילת הטעיה. לשיטתו, ההסכמים הבהירו בצורה מפורשת כי מדובר בקרקע חקלאית בלבד, שאינה זמינה לבנייה וכי הליך שינוי הייעוד אינו ודאי ועשוי להימשך זמן רב. בנסיבות אלה, אי־שימוש במונח התכנוני המדויק אינו משנה את מהות המידע שנמסר לתובע. הכרעה זו נסמכה גם על העדויות השמאיות שנשמעו בהליך. בית המשפט ציין כי לא הוכח שסיווג של "נוף כפרי פתוח" שולל לחלוטין אפשרות עתידית לשינוי ייעוד. מן העדויות עלה כי קיימים מסלולים תכנוניים שבאמצעותם ניתן בעתיד לקדם תכניות גם לגבי קרקעות מסוג זה. משכך, עצם השימוש במונח "קרקע חקלאית" לא היווה מצג כוזב או מטעה.
חלק נרחב מהדיון הוקדש למשמעות ההסכמים שעליהם חתם התובע. בית המשפט סקר בהרחבה את הוראות ההסכם לסיחור אופציה, הסכם השיתוף והסכמי המכר. בכל המסמכים חזר ונשנה כי הקרקע היא קרקע חקלאית בלבד, כי שינוי הייעוד אינו ודאי, כי ההליך תלוי ברשויות התכנון וכי הוא עשוי להימשך זמן רב. בנוסף הצהיר התובע כי בדק את המקרקעין ואת מצבם התכנוני וכי קרא את כלל ההסכמים והבינם. על יסוד הוראות אלה החיל בית המשפט את ההלכה הפסוקה שלפיה אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו, הבין את תוכנו והסכים לאמור בו. הלכה זו מהווה אבן יסוד בדיני החוזים ונועדה להבטיח ודאות ויציבות ביחסים משפטיים.
בסיכומו של דבר קבע בית המשפט כי התובע לא הוכיח שהוטעה, כי לא הוכיח קיומם של מצגי שווא מהותיים או הפרת חובת גילוי, וכי לא עלה בידו להראות קשר סיבתי בין הפרסומים או הטענות השונות לבין החלטתו להתקשר בעסקה. עוד נקבע כי לשון ההסכמים הייתה ברורה וחד־משמעית, כי התובע ידע שהוא רוכש קרקע חקלאית וכי הבין ששינוי ייעוד עתידי אינו ודאי. משנדחתה התביעה נגד החברה, נדחו ממילא גם הטענות נגד בעלי המניות ונגד עורך הדין. לפיכך נדחתה התביעה במלואה, והתובע חויב לשלם הוצאות משפט בסך 30,000 ₪ לנתבעים 1–3 וכן 30,000 ₪ נוספים לנתבע 4. פסק הדין מהווה חיזוק נוסף לעקרונות הוודאות החוזית, לחזקת הידיעה הנובעת מחתימה על מסמך ולדרישה להוכיח הסתמכות ממשית וקשר סיבתי כתנאי לקבלת טענות הטעיה ומצג שווא בעסקאות מקרקעין.
ת"א 5548-02-16 קוסטינר נ' א.א.א. קבוצת שיא ניהול פרוייקטים בע"מ ואח' (ניתן ביום: 2.6.26)
Reload document 
Open in new tab