הרכב השופטים: נעם סולברג, גילה כנפי-שטייניץ, יחיאל כשר
העליון קיבל את הערעור וקבע שהסכמי המכר שנכרתו עם המערערת לרכישת יחידות נופש בפרויקט מלונאי הם הסכמים למראית לעין בכל המתייחס לתקופה בה הותר למערערת לעשות שימוש ביחידות הנופש, והורה להשיב את הדיון למחוזי על מנת שידון ביתר טענות הצדדים.
רקע עובדתי: ערעור על פס"ד מחוזי בו נדחתה תביעת המערערת לביטול שני הסכמים לרכישת יחידות נופש בפרויקט מלון סוויטות בנתניה, שכרתה עם המשיבה 1 (חברה יזמית שהקימה את הפרויקט), ולהשבת התמורה בסך של 3,500,000 ₪ ששילמה בגינן. המערערת ביססה את תביעתה על הטענה כי המשיבים הציגו בפניה מצגים לפיהם הסכם המכר, בגדרו התחייבה להעמיד את יחידותיה לרשות המאגר המלונאי לתקופה של תשעה חודשים בשנה, הוא חוזה פורמלי שהוראותיו תואמות את הוראות התב"ע והוראות משרד התיירות, שנחתם למראית עין בלבד, תוך שהובטח לה כי המגבלות שבהסכם זה לא ימנעו ממנה לעשות שימוש של קבע ביחידותיה לאורך כל ימות השנה. המערערת תמכה את עמדתה, בין היתר, בהבטחות שנמסרו לה בעל-פה ובהסדר המיוחד (פרוטוקול ומסמך תנאים מיוחדים שנחתם עימה), וטענה כי המשיבים הציגו מסמכים אלה כאסמכתה להתחייבותם לאפשר לה שימוש ייחודי ללא הפרעה ביחידותיה. וכאשר אין חולק כי ממועד מסירת יחידות הנופש לחזקתה ב-2010 ועד 2016 עמדו שתי יחידות הנופש לשימושה של המערערת לאורך כל ימות השנה. נטען אפוא כי הסכמי המכר הם חוזים למראית עין בלבד, בעוד שההסדר המיוחד הוא החוזה האמיתי שנכרת בין הצדדים, ולפיכך דינם של הסכמי המכר – בטלות.
דיון משפטי: ביהמ"ש העליון פסק כי השאלה שבמוקד הדיון היא: האם הסכמי המכר הם הסכמים למראית עין בלבד בכל המתייחס לתקופה בה הותר למערערת לעשות שימוש ביחידות הנופש. שאלה קשורה נוספת היא – האם הסכימו הצדדים במסמכי ההסדר המיוחד על הסדר שונה מן ההסדר שנקבע בהסכמי המכר, המוציא את יחידות הנופש מן המאגר המלונאי ומאפשר למערערת להתגורר בהן לאורך כל ימות השנה. כידוע, חוזה למראית עין הוא חוזה בו "קיימת אי התאמה בין רצונם המשותף והמוצהר של הצדדים, אשר משתקף בחוזה, לבין רצונותיהם וכוונותיהם האמתיות. חוזה למראית עין מציג, כלפי חוץ, הסדר משפטי מסוים אליו הגיעו הצדדים, ואולם, בפועל, הם הגיעו להסכמה סמויה, אשר משקפת את כוונתם האמתית. משכך, ההסדר המשפטי המופיע בהסכם הגלוי, אינו משקף את אומד דעתם של הצדדים, והוא נעשה למראית עין בלבד"; הבחנה רלוונטית לענייננו שהוכרה בפסיקה, היא בין חוזה שמראית העין בו היא מוחלטת – חוזה שאין מאחוריו מאומה. לבין חוזה שמראית העין בו היא יחסית, כלומר חוזה שמסתתר מאחוריו חוזה אחר, שונה – חוזה סמוי. להבחנה זו עשויות להיות נפקויות שונות במישור הסעדים עם קביעת בטלותו של ההסכם שנכרת למראית עין.
במקרה דנא, אין חולק שהסכמי המכר על נספחיהם משקפים עסקה לרכישת יחידת נופש מלונאית ששימוש הרוכש בה מוגבל למספר חודשים בשנה, ולא הסכם למגורי קבע ביחידת הנופש. עם זאת, אף לשיטת המשיבים, זכאית הייתה המערערת לעשות שימוש ביחידותיה לתקופות נוספות מעבר לתקופת השימוש המותרת על-פי הסכמי המכר. המחלוקת בין הצדדים עניינה בשאלה האם מדובר בזכות "לשכור" את היחידות מן המאגר לתקופות מוגבלות ובתנאים מיטיבים, כטענת המשיבים; או שמא מדובר, למעשה, בהוצאת היחידות מן המאגר המלונאי ומתן זכות למגורי קבע, כטענת המערערת. (בהקשר זה הוער, כי בין אם "ההשכרה" היא כטענת המערערת ובין אם כטענת המשיבים, העמדת היחידות לשימוש רוכשיהן לתקופות נוספות מעבר לפרק הזמן בו הותר השימוש על פי הוראות היתר הבניה והוראות משרד התיירות, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין כמו גם עם כתב ההתחייבות עליו חתמה המשיבה ועל בסיסו ניתן היתר הבניה. בשני המצבים מדובר באי-העמדת יחידות הנופש לשימוש מלונאי לרווחת הציבור בניגוד ליעוד המקרקעין). מכתב התנאים המיוחדים, קובע שלושה "תנאים מיוחדים" לתקופת ה"השכרה" הנוספת, המתייחסים לחיובים הכספיים שיחולו על המערערת: האחד, תשלום הוצאות אחזקה ותשלום חלקי של הוצאות מאגר היחידות, באמצעות הוראת קבע. השני, שלילת זכות המערערת להשתתף ברווחי מאגר היחידות. והשלישי, אי-תחולת הסדר הפיקדון הקבוע בסעיף 18.2 להסכם האחזקה. ביהמ"ש קובע כי תנאים אלה מלמדים על הוצאת יחידות המערערת מן המאגר המלונאי. לאור האמור הוכח כי התקיימה בין הצדדים מערכת הסכמית כפולה: חוזה גלוי – הוא הסכם המכר – המתיר למערערת לעשות שימוש ביחידות הנופש שרכשה שלושה (או ששה) חודשים בשנה ומחייבה להעמיד את יחידותיה לרשות מאגר היחידות המלונאי ביתר חודשי השנה; וחוזה סמוי כתוב וחתום – הוא ההסדר המיוחד – המעניק למערערת זכות שימוש ביחידות הנופש ללא הגבלת זמן וללא תוספת תשלום. הצדדים גילו דעתם, הן במסמכי ההסדר המיוחד הן בהתנהגותם, כי ההסדר המיוחד, אשר נועד לבוא תחת ההסדרים שנקבעו בהסכמי המכר, הוא המבטא את הסכמותיהם האמתיות והוא המשקף את אומד דעתם בעת כריתת ההסכמים. כאמור, הצדדים נהגו בפועל על פי הסדר זה שנים רבות (ממסירת החזקה ביחידות למערערת ובמשך 5 שנים), עד להחלטת ביהמ"ש שהורתה על פינוי הרוכשים, בהם המערערת, ועל העברת יחידותיהם למאגר המלונאי. בנסיבות אלה, אין מנוס מלקבוע כי הסכמי המכר – הם החוזה ה"גלוי" – נכרתו למראית עין בלבד. באשר להסדר המיוחד, הוא החוזה "הסמוי" החל בין הצדדים – הסדר זה נועד לעקוף את הוראות ההיתר ואת כתב ההתחייבות שנתנה המשיבה לוועדה המקומית ולמשרד התיירות. חוזה שאלה מטרותיו, הוא חוזה פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים. אף שההסדר המיוחד, הוא המשקף את העסקה האמתית שנערכה בין הצדדים, המערערת אינה מבקשת ליתן לו תוקף ואינה עותרת לאכיפתו. בתביעתה, אשר התבססה רק על הטענה להיות הסכמי המכר הסכמים למראית עין, עתרה המערערת לבטלות כלל ההסכמים ולהשבת התמורה ששילמה מכוחם. לפיכך, התייתר הצורך להידרש לתוצאות הפסלות. בהקשר זה יש לזכור, כי מאז ניתנה החלטת בימ"ש של פירוק, בשנת 2016, חויבה המערערת להעמיד את יחידותיה לרשות המאגר המלונאי בהתאם להוראות הדין, ולמעשה נשללו זכויותיה לפי ההסדר המיוחד. לפיכך הערעור מתקבל באופן שנקבע כי הסכמי המכר הם הסכמים למראית לעין. הדיון הושב לביהמ"ש המחוזי על מנת שידון ביתר טענות הצדדים.
עא 3805/23 גלינה גולדנברג נ' בר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ (ניתן ביום: 20.8.24)
Reload document 
Open in new tab